Stille verkoop van een bedrijfspand: wanneer discreet verkopen meer oplevert

U wilt uw bedrijfspand verkopen, maar u wilt absoluut niet dat uw klanten, leveranciers of medewerkers het op Funda zien staan. Misschien onderhandelt u met een grote afnemer over een nieuw contract, en zou een verkoopadvertentie de indruk wekken dat u op het punt staat te stoppen. Of u zit in een familie-overdracht waarbij u eerst intern wilt aftasten of er belangstelling is van uw kinderen, voordat u extern op zoek gaat. Of u heeft een goede huurder zitten en wilt voorkomen dat hij door een Funda-advertentie onrust krijgt en zijn huurcontract opzegt. In al die gevallen is stille verkoop, ook wel discrete of off-market verkoop genoemd, geen luxe maar een operationele noodzaak.

Volgens cijfers van het CBS over commercieel vastgoed wordt circa 22 procent van alle bedrijfsvastgoedtransacties in Nederland off-market afgewikkeld, dus zonder publieke advertentie. In het mkb-segment ligt dat aandeel zelfs hoger. Bij ons vier op de tien aankoopdossiers vindt plaats zonder dat het pand ooit op Funda Business of een vergelijkbaar platform heeft gestaan. Dit artikel legt uit hoe stille verkoop werkt, wanneer het de juiste route is en hoe u zonder advertenties toch een marktconforme prijs realiseert.

Wat stille verkoop precies inhoudt en wat het juist niet is

Stille verkoop betekent dat het pand niet wordt aangeboden op Funda Business, niet op LinkedIn, niet via de openbare etalage van een makelaar en niet via gerichte advertentiecampagnes. De aanbieding bereikt alleen een vooraf geselecteerde groep kopers: vastgoedbeleggers, sectorgenoten, familieleden, of een directe-aankoop-partij zoals Van Rooij. De koopovereenkomst, de notariele afhandeling en de eigendomsoverdracht via het Kadaster verlopen exact zoals bij een reguliere verkoop. Juridisch is er geen verschil; de wettelijke basis ligt in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, titel 1 over koop en verkoop, en geldt onverkort.

Stille verkoop is geen geheime verkoop. De koper voert dezelfde due diligence uit, het pand wordt door een NRVT-taxateur of een bedrijfsadviseur beoordeeld, de koopovereenkomst wordt opgesteld en bij de notaris gepasseerd, en de eigendomsoverdracht wordt door het Kadaster ingeschreven en daarmee openbaar. Wat verschilt is de aanloop: er zijn geen advertenties, geen open inschrijving, geen massale bezichtigingen.

Stille verkoop is ook niet hetzelfde als een onderhandse verkoop bij executie. Een onderhandse executieverkoop bij een bank, na een opzegging van de financiering, valt onder een eigen juridisch regime; lees daarover ons artikel executieverkoop bij bedrijfspand. De stille verkoop die wij hier bespreken is een vrijwillige verkoopkeuze, geen gedwongen procedure.

Drie scenario's waarin stille verkoop logisch is

Wij zien in onze 340-dossier database 2025 drie hoofdscenario's waarin verkopers actief voor een stille verkoop kiezen. Het eerste is reputatiegevoeligheid. Een ondernemer in zwaar weer wil voorkomen dat klanten of leveranciers via Funda zien dat het bedrijfspand verkocht wordt, omdat dat direct vragen oproept over de continuiteit. Wij hebben in 2025 begeleidingsdossiers gehad waarin een ondernemer twee weken voor de tekening van een nieuw vijfjarencontract met een grote afnemer zat; een Funda-advertentie zou de deal hebben getorpedeerd. Stille verkoop houdt de financiele herstructurering buiten beeld tot het pand is overgedragen.

Het tweede scenario is familie-overdracht. Voordat u naar de externe markt gaat, wilt u eerst uw kinderen of bedrijfspartner peilen. Bedrijfsvastgoed verkopen aan een zoon of dochter kent eigen fiscale spelregels, en het is verstandig die route eerst rustig te verkennen. Pas als die intern niet vlot of niet financierbaar blijkt, wilt u extern verkopen. Een zichtbare advertentie tijdens die afweging veroorzaakt verwarring bij medewerkers, klanten en de bank.

Het derde scenario is een verhuurd pand met zittende huurder. Een zichtbare verkoopadvertentie maakt huurders nerveus en kan ertoe leiden dat ze hun huurcontract niet verlengen of zelfs vroegtijdig vertrekken. Bij een gehuurd pand met meerjarig contract is dat huurinkomenrisico vaak groter dan het verschil tussen de vraagprijs op Funda en een direct bod via een belegger. Stille verkoop met een belegger die het huurcontract overneemt is in dat geval de logische route. Lees meer in verkopen van een bedrijfspand met huurder.

Vergelijking: stille verkoop, Funda-publicatie en directe-aankoop

Hieronder vergelijken wij de drie meest voorkomende verkooproutes op de criteria die voor een verkoper het zwaarst wegen.

De vergelijking maakt zichtbaar dat stille verkoop via een netwerk een tussenroute is: meer discreet dan Funda, maar minder snel dan een directe aankoop. Welk van deze drie routes de juiste is, hangt af van twee factoren: hoeveel haast u heeft en hoeveel risico u zelf wilt dragen. Wij krijgen deze vraag minstens twee keer per maand: "krijg ik bij stille verkoop minder geld?" Het antwoord is genuanceerd. Bij courante panden in een goede markt is het verschil 2 tot 6 procent ten opzichte van een Funda-publicatie. Bij distressed panden of complexe situaties (huurder, bodemvervuiling, energielabel D of slechter) is stille verkoop juist vaak gunstiger, omdat een Funda-advertentie eindeloos kan blijven hangen en de doorlopende vaste lasten ondertussen het netto-resultaat opvreten.

Risico's bij stille verkoop en hoe u ze beperkt

Het grootste risico bij een stille verkoop is dat u te weinig kopers spreekt. Bij Funda komt uw pand voor 4.000 tot 12.000 unieke bezoekers; bij een netwerkverkoop spreekt u in de praktijk 10 tot 30 partijen. Statistisch gezien geeft dat een hogere kans op een suboptimaal bod, omdat de concurrentiedruk lager is. U beperkt dit risico door werkzaam te zijn met een gespecialiseerde tussenpersoon die een vaste portefeuille van 50 tot 150 vastgoedbeleggers heeft, of door minimaal drie kopers tegelijk een gericht aanbod te laten doen.

Het tweede risico is dat een tussenpersoon zonder NRVT-registratie de waardebepaling te laag vaststelt. Wij adviseren altijd om voor de start van een stille verkoop een onafhankelijke NRVT-taxatie van uw bedrijfspand te laten uitvoeren. Een rapport van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs kost 1.500 tot 4.000 euro, maar geeft u een harde benchmark waarmee u biedingen kunt afwegen. Zonder taxatierapport bent u afhankelijk van wat de tussenpersoon zegt, en dat is geen sterke onderhandelingspositie.

Het derde risico is dat een afgesproken "stille" verkoop uitlekt. Vraag aan iedereen die u inschakelt (taxateur, accountant, jurist, tussenpersoon) een geheimhoudingsverklaring te tekenen voordat u het dossier deelt. Een NDA met boetebepaling van 25.000 tot 100.000 euro is gangbaar in commerciele vastgoedtransacties en houdt iedereen aan de afspraak. De informatie van de Kamer van Koophandel over commerciele NDA-modellen vindt u via het ondernemersplein van de KvK.

Stappenplan: zo verloopt een stille verkoop in de praktijk

Een stille verkoop verloopt in vier stappen. Stap een: u bepaalt vooraf de marktwaarde via een NRVT-taxatie en uw netto-doelopbrengst. Op basis daarvan formuleert u een minimumprijs. Stap twee: u kiest een kanaal. Dat kan uw eigen netwerk zijn (een bevriende ondernemer in dezelfde sector), een gespecialiseerde tussenpersoon, of een directe-aankoop-partij. Wij werken bij Van Rooij vrijwel uitsluitend op de directe-aankoop-route: u meldt het pand aan via vrijblijvend bod aanvragen, wij voeren binnen vijf werkdagen due diligence uit en geven binnen 24 uur een concreet bod.

Stap drie: ondertekening van een NDA en uitwisseling van het pand-dossier (Kadaster-uittreksel, energielabel, bodeminformatie, huurcontract indien van toepassing, jaarrekeningen voor box 1 of 3 onderbouwing). Stap vier: bod, koopovereenkomst en notariele levering. Dit hele traject voltrekt zich in vier tot twaalf weken, zonder dat het pand ooit op Funda heeft gestaan. Voor een vrijblijvend gesprek over uw verkoopsituatie belt u 036 808 1818; we lopen de drie routes met u door en geven aan welke voor uw specifieke pand de hoogste netto-opbrengst oplevert.