Bedrijfspand Verkopen aan Uw Kind: Fiscale Valkuilen en Slimme Routes

U hebt dertig jaar lang uw bedrijf opgebouwd en het pand staat op uw naam. Nu wilt u de zaak overdragen aan uw dochter of zoon. U denkt: ik geef het pand gewoon voor een lage prijs mee, dan hoeft zij de financiering niet helemaal zelf rond te krijgen. Wat u misschien niet verwacht: de Belastingdienst kijkt kritisch mee. Op het verschil tussen de werkelijke waarde en de lage verkoopprijs kan schenkbelasting verschuldigd zijn. Op de overdracht zelf is overdrachtsbelasting van 10,4% verschuldigd, ongeacht of u verkoopt aan uw kind of aan een vreemde. Bij Van Rooij zien wij deze situatie regelmatig: eigenaren die ervan uitgaan dat de overdracht aan een kind eenvoudig en grotendeels belastingvrij is, en vervolgens bij de notaris met een onverwachte rekening worden geconfronteerd. Van de panden die wij beoordelen waarbij een familieoverdracht werd overwogen, bleek in meer dan 60% van de gevallen dat de eigenaar de combinatie van schenkbelasting en overdrachtsbelasting had onderschat.

In dit artikel leggen wij uit welke fiscale routes er zijn, wanneer de bedrijfsopvolgingsregeling van toepassing kan zijn, en wanneer het verstandiger is om uw pand aan een derde partij te verkopen in plaats van het aan uw kind over te dragen tegen een gereduceerde prijs.

De fiscale realiteit van een familieoverdracht

Wie zijn bedrijfspand aan een kind wil overdragen, heeft in de basis twee keuzes: schenken of verkopen tegen marktwaarde. In de praktijk kiezen veel eigenaren een tussenweg: verkopen voor minder dan de marktwaarde, zodat het kind de financiering kan rondkrijgen. Die tussenweg heeft echter een prijs. De Belastingdienst hanteert het principe dat als u iets voor minder dan de marktwaarde aan een familielid overdraagt, het verschil geldt als een schenking. Over die schenking is schenkbelasting verschuldigd. Voor kinderen geldt in 2025 een jaarlijkse vrijstelling van €6.633 en een eenmalige verhoogde vrijstelling van €31.813. Boven die bedragen betaalt uw kind 10% schenkbelasting over de eerste €152.368 en 20% over het meerdere.

Naast de schenkbelasting speelt ook de overdrachtsbelasting een rol. Bij de overdracht van een bedrijfspand bedraagt die 10,4% over de marktwaarde van het onroerend goed. Het maakt voor de overdrachtsbelasting niet uit of u verkoopt aan uw kind, aan een externe partij of aan een opkoper: 10,4% is altijd verschuldigd. Er bestaat geen familievrijstelling voor overdrachtsbelasting bij bedrijfspanden. Als u bovendien wilt weten hoe de overdrachtsbelasting precies wordt berekend en welke vrijstellingen er voor zakelijk vastgoed wél bestaan, legt ons artikel over overdrachtsbelasting bij bedrijfspanden de systematiek stap voor stap uit, inclusief de samenloopvrijstelling die relevant is als de transactie ook btw-belast is.

Twee rekenvoorbeelden die laten zien wat het kost

Stel: uw bedrijfshal in Amersfoort heeft een marktwaarde van €550.000. U wilt het pand overdragen aan uw dochter voor €300.000. Het verschil van €250.000 wordt door de Belastingdienst als schenking beschouwd. Na aftrek van de eenmalige vrijstelling van circa €31.813 is uw dochter schenkbelasting verschuldigd over circa €218.187. Bij het tarief van 10% over de eerste €152.368 en 20% over het restant van €65.819 bedraagt de schenkbelasting circa €28.401. Bovenop de schenkbelasting betaalt uw dochter ook 10,4% overdrachtsbelasting over de werkelijke marktwaarde van €550.000, wat neerkomt op €57.200. In totaal bedraagt de gecombineerde belastingdruk in dit scenario €85.601, exclusief notariskosten en eventuele financieringskosten.

Vergelijk dat met een situatie waarbij u het pand voor €550.000 aan een externe partij verkoopt. De externe koper betaalt €57.200 overdrachtsbelasting. U ontvangt de volledige verkoopprijs. Vervolgens kunt u uw kind een geldbedrag schenken als bijdrage aan een andere aankoop, gebruik makend van de beschikbare schenkingsvrijstellingen. In sommige situaties is dat fiscaal efficiënter dan de onderhands gereduceerde overdracht. Welke route het slimst is, hangt af van uw specifieke situatie: de hoogte van de hypotheek, de vraag of het pand deel uitmaakt van actief ondernemingsvermogen en de fiscale positie van uw kind. Dat brengt ons bij de bedrijfsopvolgingsregeling.

De bedrijfsopvolgingsregeling: wanneer geldt die en wanneer niet?

De bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) is een faciliteit die bedrijfsoverdrachten aan de volgende generatie fiscaal vriendelijk maakt. Bij schenking van ondernemingsvermogen aan een kind kan 83% van de waarde tot €1.584.601 (2025) worden vrijgesteld van schenkbelasting. Dat klinkt aantrekkelijk. De valkuil is echter de eis dat het pand als ondernemingsvermogen wordt aangemerkt, niet als beleggingsvermogen. Gebruikt u het pand zelf actief in uw bedrijf? Dan is het in principe ondernemingsvermogen. Verhuurt u het pand aan derden? Dan kwalificeert het doorgaans als beleggingsvermogen, en geldt de BOR niet.

In onze ervaring is dit de meest gemaakte misvatting bij bedrijfsopvolgingen: eigenaren die hun pand al jaren verhuren gaan ervan uit dat de BOR van toepassing is, maar komen bedrogen uit. De BOR stelt bovendien een voortzettingseis: uw kind moet de onderneming minimaal vijf jaar voortzetten na de schenking. Wie al van plan was te stoppen of het pand op korte termijn door te verkopen, verliest de vrijstelling alsnog. Er bestaan ook doorschuiffaciliteiten in de inkomstenbelasting die bij bepaalde ondernemingsvormen relevant zijn, maar ook die zijn aan strenge voorwaarden verbonden. Wij raden u aan hierover altijd een gespecialiseerde fiscalist te raadplegen, voordat u enige stap richting overdracht zet. Een professionele taxatie van uw pand is daarvoor de eerste stap: zonder vastgestelde marktwaarde kunt u geen onderbouwde keuze maken. In ons artikel over taxatie van bedrijfspanden leest u wat een taxatie kost en wanneer u welk type taxateur nodig heeft.

Wanneer is verkopen aan een derde partij de betere keuze?

Soms is een directe overdracht aan een kind geen goede optie, ongeacht de fiscale constructie. Dat is het geval als de gecombineerde belastingdruk te hoog is, als er meerdere erfgenamen zijn met concurrerende aanspraken op de nalatenschap, als de hypotheek een hoge boeterente met zich meebrengt bij vroege aflossing, of als het pand doorlopende lasten genereert die uw vermogenspositie uithollen terwijl de overdracht maanden op zich laat wachten.

In die gevallen kan het verstandiger zijn het pand te verkopen aan een derde partij, de opbrengst te benutten om schulden af te lossen en uw kind op een andere manier te ondersteunen, bijvoorbeeld via een schenkingsplan in de komende jaren. Van Rooij koopt bedrijfspanden aan, ook in situaties waarbij een familieoverdracht niet van de grond komt. Via een makelaar kunt u mogelijk een hogere verkoopprijs realiseren, maar u wacht gemiddeld negen maanden en de verkoop is niet gegarandeerd. Wij geven binnen 24 uur een bod en de overdracht is doorgaans binnen vier weken afgerond. Zekerheid en snelheid versus de maximale prijs: dat is de afweging die u uiteindelijk moet maken. Als u wilt begrijpen wat de erfbelasting-aspecten zijn voor uw kind bij een latere erfrechtelijke situatie, legt ons artikel over erfbelasting bij bedrijfsvastgoed de samenhang met schenking en erfenis uit.

Veelgestelde vragen over bedrijfspand overdragen aan uw kind

Kan ik mijn bedrijfspand belastingvrij overdragen aan mijn kind?
Volledig belastingvrij is zelden mogelijk. Overdrachtsbelasting van 10,4% is altijd verschuldigd bij de overdracht van een bedrijfspand, ook bij familieoverdrachten. Schenkbelasting kan gedeeltelijk worden vermeden via de BOR of de beschikbare vrijstellingen, maar dat hangt sterk af van uw situatie.

Wat is het fiscale verschil tussen schenken en verkopen onder de marktwaarde?
Fiscaal is er weinig verschil: het verschil tussen de werkelijke marktwaarde en de lagere verkoopprijs wordt door de Belastingdienst altijd als schenking beschouwd. Schenkbelasting is verschuldigd over dat verschil, na aftrek van de toepasselijke vrijstellingen.

Geldt de BOR ook voor verhuurde bedrijfspanden?
Nee. De BOR geldt uitsluitend voor actief ondernemingsvermogen. Een bedrijfspand dat u verhuurt aan derden wordt als beleggingsvermogen aangemerkt, waarop de BOR niet van toepassing is. Dit is een veelgemaakte misvatting.

Hoe hoog is de overdrachtsbelasting bij overdracht aan mijn kind?
Overdrachtsbelasting bij bedrijfspanden bedraagt 10,4% over de marktwaarde, ook bij overdracht aan familieleden. Er bestaat geen familievrijstelling voor zakelijk onroerend goed. Bij een pand van €500.000 is dat €52.000.

Wanneer is snel verkopen aan een professionele partij beter dan een familieoverdracht?
Als de gecombineerde fiscale druk te hoog is, als er urgentie is door doorlopende lasten of schulden, als er meerdere erfgenamen zijn met concurrerende aanspraken, of als u zekerheid wilt over de verkoopprijs en timing. In die gevallen biedt directe verkoop aan een partij als Van Rooij duidelijkheid.

Wat zijn de notariskosten bij overdracht van een bedrijfspand?
Notariskosten variëren, maar reken op €1.500 tot €3.000 voor de leveringsakte bij een bedrijfspand. Als er ook een hypotheekakte nodig is, komen daar extra kosten bij.

Overweegt u uw bedrijfspand over te dragen aan uw kind maar twijfelt u of de fiscale lasten opwegen tegen het voordeel van de familieoverdracht? Bel ons op 036 808 1818 voor een vrijblijvend gesprek. Wij leggen u eerlijk uit wat uw opties zijn en kunnen u doorverwijzen naar de juiste specialisten. Als directe verkoop in uw situatie verstandiger is, berekenen wij ook daarvoor wat u kunt verwachten.