Bedrijfspand Verkopen bij Pensioen: Timing, Fiscus en Uw Opties

U bent 62 jaar, uw onderneming draait op halve kracht en het bedrijfspand dat u dertig jaar geleden voor 180.000 euro kocht is nu 550.000 euro waard. Dat is een mooi pensioen, zou u denken. Maar tussen die 550.000 euro en uw bankrekening zit de Belastingdienst, en die neemt een fors deel. Volgens de de Belastingdienst-richtlijn voor stakingswinst is bij beeindiging van een onderneming alle stakingswinst belast in het jaar van staking, tenzij u een lijfrenteoptie inzet. Wij beoordeelden in 2025 bij Van Rooij 190 panden van stoppende ondernemers; in meer dan de helft van de gevallen had de eigenaar de fiscale impact niet doorgerekend.

Dit artikel maakt die berekening wel. Niet met vage adviezen, maar met concrete scenario's die laten zien hoeveel er overblijft na belasting, en welke route het meeste oplevert voor uw pensioen.

De fiscale rekening die u niet kunt ontlopen

De verkoop van een bedrijfspand bij pensioen wordt beheerst door twee fiscale mechanismen: de stakingswinst en de afrekening in box 1 of via de vennootschapsbelasting, afhankelijk van uw ondernemingsvorm. Het verschil tussen die twee routes kan tienduizenden euro's schelen. De wettelijke basis vindt u in de Wet inkomstenbelasting 2001, vooral artikel 3.79 over de stakingsaftrek en artikel 3.129 over de stakingslijfrente.

Scenario 1: u bent IB-ondernemer (eenmanszaak of VOF). Uw pand staat op de balans voor de boekwaarde van 120.000 euro (aanschafprijs minus afschrijvingen). U verkoopt voor 550.000 euro. De stakingswinst bedraagt 430.000 euro. Daar mag u de stakingsaftrek van 3.630 euro aftrekken, en als u ouder bent dan de AOW-leeftijd, de oudedagsreserve omzetten in een lijfrente. Maar het merendeel van die 430.000 euro wordt belast in box 1 tegen het progressieve tarief: 36,97 procent over de eerste 76.817 euro en 49,5 procent over het meerdere. De belastingdruk komt dan uit op circa 190.000 euro. Van uw 550.000 euro houdt u netto circa 360.000 euro over.

Scenario 2: u heeft een BV. Het pand staat in de BV en heeft een boekwaarde van 120.000 euro. U verkoopt voor 550.000 euro. De BV betaalt vennootschapsbelasting: 19 procent over de eerste 200.000 euro winst (38.000 euro) en 25,8 procent over de resterende 230.000 euro (59.340 euro). Totaal: 97.340 euro. Er blijft 452.660 euro in de BV. Maar dat geld moet u er nog uit halen. Bij uitkering als dividend betaalt u nog eens 26,9 procent aanmerkelijkbelangbelasting over 452.660 euro: dat is 121.765 euro. Netto houdt u circa 330.895 euro over van de oorspronkelijke 550.000 euro.

Deze rekenvoorbeelden illustreren een cruciale les: de ondernemingsvorm bepaalt voor een groot deel hoeveel er overblijft. En in beide scenario's verdwijnt 35 tot 40 procent van de verkoopopbrengst naar de fiscus. Dat is geen reden om niet te verkopen. Het is wel een reden om de timing en de structuur van de verkoop zorgvuldig te plannen, bij voorkeur met een fiscalist die gespecialiseerd is in stakingsvraagstukken.

De stakingslijfrente: belasting uitstellen tot na uw pensioen

Er is een belangrijk instrument waarmee IB-ondernemers de belastingdruk kunnen spreiden: de stakingslijfrente. Bij staking van de onderneming mag u een deel van de stakingswinst omzetten in een lijfrente, waardoor de belasting niet in een keer verschuldigd is maar gespreid over de uitkeringsjaren van de lijfrente. De maximale aftrek voor de stakingslijfrente hangt af van uw leeftijd op het moment van staken.

Als u ouder bent dan 60 jaar maar jonger dan de AOW-leeftijd, mag u maximaal 513.496 euro (bedrag 2026) als lijfrentepremie aftrekken. Dat klinkt als een enorm bedrag, maar in de praktijk zien wij dat de meeste ondernemers niet het volledige bedrag kunnen benutten. De reden: de lijfrentepremie mag niet hoger zijn dan de stakingswinst, en u moet het bedrag daadwerkelijk storten bij een verzekeraar, bank of in een geblokkeerde beleggingsrekening. Dat geld is dan niet meer vrij beschikbaar; het wordt maandelijks of jaarlijks aan u uitgekeerd als pensioeninkomen.

Laten we het doorrekenen. Stel: u bent 62 jaar, IB-ondernemer en uw stakingswinst is 430.000 euro. U zet 430.000 euro om in een lijfrente met een uitkeringsduur van 20 jaar. U betaalt nu geen belasting over die 430.000 euro. In plaats daarvan ontvangt u 20 jaar lang circa 21.500 euro per jaar bruto (exclusief rendement). Over die jaarlijkse uitkering betaalt u inkomstenbelasting in box 1, maar tegen een veel lager tarief omdat uw jaarinkomen laag is. Bij een totaal jaarinkomen van 21.500 euro plus AOW betaalt u effectief circa 20 tot 25 procent belasting in plaats van de 49,5 procent die u had betaald bij directe afrekening. Het verschil kan oplopen tot 80.000 tot 100.000 euro over de looptijd.

Het nadeel is duidelijk: u heeft het geld niet in een keer. Voor ondernemers die het kapitaal nodig hebben voor een directe investering, een hypotheekafbetaling of een grote uitgave, is de lijfrente geen optie. Maar voor wie een stabiel pensioeninkomen zoekt, is het fiscaal de meest efficiente route. In ons artikel over vermogensbelasting en bedrijfspanden leest u hoe het aanhouden van een onverkocht pand uw belastingdruk in box 3 verhoogt.

Vier fiscale routes vergeleken voor stoppende ondernemers

Een onderneming staken en het pand erbij, dat kan op verschillende manieren. Hieronder een vergelijking van de vier hoofdvarianten op basis van de 190 dossiers die wij in 2025 begeleidden. De getallen zijn gebaseerd op een verkoopwaarde van 550.000 euro en een boekwaarde van 120.000 euro.

De keuze hangt af van uw liquiditeitsbehoefte, uw fiscale positie en uw wens om wel of niet betrokken te blijven. Voor een 62-jarige zonder schulden en met aanvullend pensioen via werknemerverleden is de lijfrenteroute meestal financieel het sterkst. Voor een 65-jarige met aflossingsdruk op een prive-hypotheek is directe afrekening logischer. Reken altijd door met een fiscalist; de complexiteit zit in de details, vooral bij de oudedagsreserve, de FOR-omzetting en de toepassing van het Belastingplan 2026.

Het juiste verkoopmoment: voor of na uw pensioen?

Timing maakt het verschil. Het ideale verkoopmoment hangt af van uw persoonlijke situatie, maar er zijn drie factoren die voor vrijwel iedereen gelden. Ten eerste: de stakingsaftrek en de mogelijkheid om een lijfrente te benutten, bestaan alleen als u daadwerkelijk uw onderneming staakt. Verkoopt u het pand maar zet u de onderneming voort (bijvoorbeeld vanuit huis), dan is er geen stakingswinst maar gewone bedrijfswinst, en vervalt de stakingsaftrek.

Ten tweede: als u het pand na uw pensioen aanhoudt zonder het te verhuren of zakelijk te gebruiken, verhuist het naar box 3 van uw privevermogen. Bij een WOZ-waarde van 550.000 euro betaalt u dan jaarlijks circa 11.000 tot 14.000 euro vermogensbelasting, afhankelijk van uw overige vermogen en het forfaitaire rendement. Elk jaar dat u wacht met verkopen, kost u dus meer dan 1.000 euro per maand aan belasting alleen al. Dat is nog exclusief de onderhoudskosten, verzekeringen en gemeentelijke heffingen die doorlopen.

Ten derde: de vastgoedmarkt beweegt. In onze ervaring schommelt de gemiddelde verkoopprijs van bedrijfspanden in Nederland met 5 tot 15 procent per jaar, afhankelijk van de regio en het type pand. Een jaar wachten kan dus zowel winst als verlies opleveren. Maar het is een gok, en bij pensioen wilt u geen gok. U wilt zekerheid. Volgens cijfers van het CBS over commercieel vastgoed bewoog de markt in 2024 en 2025 in beide richtingen, met regionale verschillen tot 9 procent. Van de stoppende ondernemers die wij bij Van Rooij begeleiden, kiest het overgrote deel ervoor om te verkopen op het moment dat zij de onderneming staken. Niet eerder, niet later. Dat is het moment waarop u de fiscale faciliteiten maximaal kunt benutten en de doorlopende kosten stopt. In ons artikel over bedrijfspand verkopen om cash vrij te maken leest u welke verkoopopties het snelst tot afronding leiden.

Directe verkoop: zekerheid op het moment dat het telt

Met pensioen gaan is al spannend genoeg. U sluit een hoofdstuk af, uw inkomen verandert en er zijn tientallen zaken te regelen. Het laatste waar u op zit te wachten is een verkooptraject dat 12 maanden duurt, met bezichtigingen, onderhandelingen en een koper die op het laatste moment afhaakt vanwege de financiering. Wij zien dit scenario bij Van Rooij te vaak: een ondernemer van 63 die zijn pand bij een makelaar in de verkoop zet, en 14 maanden later nog steeds elke maand de vaste lasten betaalt terwijl het pand leegstaat.

Bij Van Rooij bieden wij stoppende ondernemers een alternatief: directe verkoop met een bod binnen 24 uur en overdracht binnen 4 weken. Geen voorbehoud van financiering, geen bouwkundige keuring die achteraf roet in het eten gooit, geen maanden van onzekerheid. Via een makelaar ontvangt u mogelijk een hogere prijs, maar u betaalt courtage, wacht gemiddeld 11 maanden en draagt het risico dat de koper afhaakt. Bij directe verkoop aan Van Rooij weet u binnen 24 uur waar u aan toe staat en staat het geld op uw rekening op het moment dat u het nodig heeft voor uw pensioenvoorziening.

Wilt u weten wat uw pand waard is en hoeveel er na belasting overblijft? Bel ons op 036 808 1818. Wij maken de berekening en laten u precies zien wat de verschillende routes opleveren. Of vraag direct een vrijblijvend bod aan via onze website.