Bedrijfspand verkopen om cash vrij te maken: wanneer en hoe

U kijkt naar een balans waarin de helft van uw vermogen vastzit in stenen. Het pand is 1,4 miljoen waard, de hypotheek staat op 620.000 euro, maar de zaken vragen nu om liquiditeit die de bank niet op korte termijn wil verstrekken. Een grote order vereist voorfinanciering, de echtscheiding dwingt tot uitkoop, of de volgende groeistap staat of valt met werkkapitaal dat binnen zes weken beschikbaar moet zijn.

Het pand verkopen om cash vrij te maken is dan een reële route, maar het is zelden de enige route. In onze ervaring onderschatten ondernemers de alternatieven en overschatten ondernemers de snelheid waarmee een reguliere verkoop geld op de rekening zet. Dit artikel zet de vier hoofdroutes naast elkaar, rekent voorbeelden door en laat zien wanneer welke keuze logisch is.

Wanneer verkopen om cash vrij te maken écht logisch is

De kernvraag is niet of u cash nodig hebt, maar of verkopen de goedkoopste manier is om dat geld te krijgen. Wat wij in de praktijk zien: veel ondernemers stappen te snel naar verkoop omdat de bank één keer nee zei, terwijl herfinanciering bij een andere partij of een aanvullende lening tegen de overwaarde vaak een factor drie tot vijf goedkoper is dan de uiteindelijke kosten van een verkoop plus herhuur.

Verkopen is wel logisch in drie scenario's. Het eerste: u hebt het pand niet meer operationeel nodig, bijvoorbeeld omdat u kleiner gaat werken, productie uitbesteedt of de bedrijfsactiviteit staakt. Het tweede: u hebt meer cash nodig dan uw LTV-ruimte toelaat, typisch bij bedragen boven 60 tot 70 procent van de marktwaarde. Het derde: u hebt binnen acht tot tien weken geld op de rekening nodig en kunt niet wachten op een regulier verkooptraject.

Voorbeeld. Een ondernemer uit Veenendaal bezit een bedrijfshal van 1,1 miljoen euro met een hypotheek van 340.000 euro. Hij heeft 500.000 euro nodig voor een overname. De bank wil maximaal 65 procent LTV financieren, dat is 715.000 euro minus de bestaande 340.000 = 375.000 euro extra. Dat is onvoldoende. Verkopen levert (na aflossing, belastingen en kosten) ruim 600.000 euro netto op. In dit geval is verkopen de enige serieuze route.

Tweede voorbeeld. Een DGA uit Tilburg wil 220.000 euro in cash voor een uitkoop bij echtscheiding. Het pand is 890.000 euro waard, de hypotheek is 410.000 euro. De LTV-ruimte is groot genoeg voor een herfinanciering tot 712.000 euro (80%), wat 302.000 euro extra ruimte geeft. Herfinancieren is hier drie tot vijf keer goedkoper dan verkopen. Wij adviseren in dat soort situaties nadrukkelijk eerst met een fiscaal advies bij echtscheidingsverkoop te kijken of verkoop echt nodig is.

De vier routes naar cash, naast elkaar

Om een weloverwogen keuze te maken, moet u de vier opties op dezelfde dimensies vergelijken: snelheid, netto-opbrengst, zekerheid en operationele impact. Een makelaar levert statistisch de hoogste prijs, maar tegen een tijd- en zekerheidsprijs die bij urgente cashbehoefte hoog uitvalt. Een sale-and-leaseback geeft liquiditeit zonder operationele verstoring, maar legt een huurverplichting op die jaren drukt. Herfinanciering is vaak de goedkoopste route als de bank meewerkt.

Let op: de prijsverschillen tussen deze routes zijn er. Een makelaar levert statistisch de hoogste verkoopprijs op, maar kost tijd, courtage, taxatiekosten en doorlopende vaste lasten gedurende de verkooptermijn. Een directe verkoop aan een investeerder zoals ons levert minder prijs, maar schakelt al die kosten en onzekerheden uit. Wie écht alleen cash en zekerheid nodig heeft, kiest voor directe verkoop of sale-and-leaseback. Wie tijd heeft en wil optimaliseren op prijs, kiest voor een makelaar met realistische waardering.

Sale-and-leaseback: cash zonder verhuizen

Sale-and-leaseback is de route waar we in onze intakes verreweg het meest over uitleg geven. U verkoopt het pand aan een investeerder en huurt het direct terug onder een meerjarig huurcontract. Het grote voordeel: uw onderneming blijft operationeel draaien alsof er niets is veranderd. Het nadeel: u tekent voor een huurverplichting die vijf, tien of soms vijftien jaar doorloopt en die fiscaal als kostenpost op uw resultatenrekening terechtkomt.

Rekenvoorbeeld. Een productiebedrijf in Ede bezit een pand van 1,7 miljoen euro met een hypotheek van 280.000 euro. Het bedrijf heeft 900.000 euro nodig voor de aankoop van CNC-machines. Via sale-and-leaseback verkopen zij het pand voor 1,55 miljoen euro aan een belegger. Na aflossing hypotheek en overdrachtskosten houdt de DGA circa 1,20 miljoen euro over. Er wordt een tienjarig huurcontract getekend tegen een jaarhuur van 108.500 euro (ongeveer 7% bruto aanvangsrendement). De machines worden gefinancierd, de cashpositie is voor alle andere doeleinden beschikbaar, de productie staat geen dag stil.

Waar zit de pijn? In de huurverplichting. Tien jaar maal 108.500 euro is 1.085.000 euro exclusief indexatie. Over die periode betaalt u dus meer terug dan u aan cash hebt ontvangen, wat economisch logisch is (de investeerder moet rendement maken). Sale-and-leaseback is géén truc om gratis geld te krijgen, het is een financieringsinstrument dat werkt als uw rendement op de aangewende cash hoger is dan de huureffectieve kostenvoet. Meer achtergrond leest u in ons artikel sale-and-leaseback bedrijfspand.

Fiscaal is deze constructie wettelijk toegestaan en regelmatig toegepast, maar let op de btw-herziening en de mogelijke boekwinst. Bij een pand dat nog binnen de btw-herzieningsperiode valt, kan een btw-vrije verkoop tot herziening leiden die u moet afrekenen met de fiscus. De Belastingdienst behandelt dit in de regelgeving over btw en onroerende zaken. Laat uw accountant altijd meerekenen.

Herfinancieren: vaak de goedkoopste route

Herfinancieren of een tweede hypotheek nemen is vrijwel altijd de goedkoopste manier om cash uit uw pand te halen, mits uw onderneming winstgevend is en de LTV-ruimte er is. De rente op een zakelijke hypotheek schommelt momenteel rond 4,8 tot 6,2 procent, afhankelijk van looptijd, LTV en bank. Dat is een fractie van wat een sale-and-leaseback effectief kost en een fractie van het verlies dat u neemt bij een gedwongen verkoop.

Rekenvoorbeeld. U hebt 200.000 euro nodig. Het pand is 950.000 euro waard, hypotheek is 380.000 euro. De bank biedt 75% LTV = 712.500 euro totaal, waarvan 332.500 euro nieuw krediet. U leent 200.000 euro bij tegen 5,5% rente over 15 jaar. Maandlast: circa 1.633 euro. Over 15 jaar betaalt u 294.000 euro terug, waarvan 94.000 euro rente. Voor hetzelfde bedrag via sale-and-leaseback gaat u richting 350.000 tot 500.000 euro aan huurverplichtingen over dezelfde periode. Bij reguliere verkoop: u verliest het pand definitief, dat is geen vergelijkbare transactie.

Wat wij in de praktijk zien: ondernemers krijgen van hun huisbank nee en denken dat hun enige route verkopen is. Gebruik twee tot drie andere aanbieders, bijvoorbeeld ING Real Estate Finance, Rabobank, ABN Amro, Nationale Nederlanden Financiering of gespecialiseerde vastgoedfinanciers. Ons advies: zet altijd drie offertes naast elkaar voordat u de verkoopconclusie trekt. Voor ondernemers die al op de verkoopstoel zitten, is onze pagina over overwaarde bedrijfspand verzilveren een nuttig startpunt. Meer over de risico's van financieringsconstructies leest u ook op RVO zakelijke financiering.

Als directe verkoop de enige serieuze route is

Soms werkt niets anders. De bank blijft nee zeggen, sale-and-leaseback past niet bij de situatie, en tijd is op. In die gevallen is directe verkoop aan een vastgoedinvesteerder de snelste en meest zekere route. Bij Van Rooij rekenen wij binnen vijf werkdagen na bezichtiging een indicatief bod uit. Bij akkoord passeren we doorgaans binnen zes tot tien weken bij de notaris. Geen courtage, geen financieringsvoorbehoud van de koper, geen eindeloze bezichtigingen.

Wees eerlijk over het prijsverschil. Wij zijn geen makelaar en treden niet op als adviseur van de verkoper. We kopen voor eigen boek en rekenen daarin ons eigen rendement in. In situaties waar tijd en zekerheid doorslaggevend zijn, weegt dat prijsverschil op tegen de doorlopende vaste lasten, het risico op een mislukt verkooptraject en de stress van maandenlang onzekerheid. Waar prijs het allerbelangrijkste is en tijd niet telt, is een makelaar waarschijnlijk de betere keuze. Kijk daarvoor bij de Kamer van Koophandel voor meer informatie over bedrijfsbeslissingen en financiering.

Veelgestelde vragen

Hoe snel kan ik cash op mijn rekening hebben na verkoop?
Bij directe verkoop aan een investeerder zoals Van Rooij gemiddeld 6 tot 10 weken na het eerste gesprek. Een reguliere verkoop via een makelaar duurt in Nederland gemiddeld 9 tot 14 maanden tot de notaris passeert.

Is sale-and-leaseback fiscaal voordelig?
Dat hangt af van uw boekwaarde, btw-herzieningspositie en vennootschappelijke structuur. De huur is aftrekbaar, een boekwinst op de verkoop kan belast zijn. Laat dit altijd doorrekenen door uw accountant voordat u tekent.

Wat als mijn bank niet mee wil werken aan herfinanciering?
Vraag altijd minimaal twee tot drie offertes bij andere partijen. Nederlandse banken zijn onderling zeer verschillend in hun vastgoedfinancieringsbeleid, zeker bij bedragen onder 1 miljoen euro.

Levert een makelaar altijd meer op dan directe verkoop?
Statistisch gemiddeld ja, maar tegen kosten van tijd, courtage, taxatie en doorlopende lasten. Bij een succesvolle verkoop na 11 maanden tegen een 7% hogere prijs, kan het netto-voordeel beperkt zijn of verdwijnen na aftrek van die kosten.

Kan ik na verkoop in het pand blijven zitten?
Ja, dat is precies het principe van sale-and-leaseback. Ook bij een directe verkoop is terughuur vaak bespreekbaar, zeker als de koper een belegger is en u een solvabele huurder bent.

Moet ik overdrachtsbelasting betalen bij sale-and-leaseback?
Nee, de koper betaalt de overdrachtsbelasting van 10,4% (tarief 2025, zie Belastingdienst). Dit is doorgaans al ingecalculeerd in het bod dat u krijgt.

Wat gebeurt er met de personeelsstructuur bij een verkoop?
Niets. U verkoopt alleen de stenen; de BV en de arbeidsovereenkomsten blijven onveranderd. Dit is anders bij een activa-passivatransactie, waar de onderneming zelf wordt overgedragen.