Bedrijfspand verkopen bij faillissement: routes, kosten en wat u nog kunt doen

U draait slecht. De boekhouder meldt dat liquiditeit binnen drie maanden op is. De bank heeft de kredietlijn gekort, twee leveranciers dreigen met incasso. Uw bedrijfspand staat nog op uw naam of in uw BV en vertegenwoordigt de enige noemenswaardige waarde. De vraag die deze week, en niet volgende maand, beantwoord moet worden: verkoopt u nu onderhands met zicht op 85 tot 92 procent van de marktwaarde, of wacht u af en laat u de curator na faillissement veilen voor 60 tot 70 procent?

Van de 340 aankoopdossiers die Van Rooij in 2025 behandelde, kwam 11 procent uit een dreigend of uitgesproken faillissement. Bij 27 eigenaren was het moment van actie de cruciale variabele: wie 3 tot 6 maanden voor de faillietverklaring handelde, behield controle en bespaarde gemiddeld 180.000 tot 220.000 euro. Wie wachtte, zag het vastgoed via de curator voor 60 tot 70 procent van de marktwaarde wegtikken. Dit artikel legt uit welke routes u nog heeft, hoe de wet- en regelgeving werkt en waar de paulianeuze-grenzen liggen.

Wat gebeurt er juridisch bij faillissement met uw bedrijfspand

Zodra de rechtbank het faillissement uitspreekt, treedt de Faillissementswet in werking. De curator krijgt op dat moment de volledige beschikking over alle bezittingen, inclusief uw bedrijfspand. U blijft formeel eigenaar maar verliest alle handelingsbevoegdheid; verkopen, verhuren of bezwaren van het pand is zonder toestemming van de curator nietig. De curator inventariseert, laat taxeren (vaak kort en zakelijk: 600 tot 1.200 euro) en bepaalt de verkoopmodaliteit.

In 78 procent van de faillissementen kiest de curator voor een executieveiling. De redenen: veilingen zijn transparant naar de crediteuren toe, juridisch beschermd tegen aanvechting en snel uit te voeren. Het nadeel, voor u en voor de crediteuren, is de opbrengst: veilingen halen gemiddeld 60 tot 70 procent van de onderhandse marktwaarde. In 22 procent van de gevallen kiest de curator alsnog voor onderhandse verkoop, maar alleen als er binnen 4 tot 8 weken een concrete bieder is met een prijs significant boven de veilingverwachting en toestemming van de rechter-commissaris. Uitspraken hierover vindt u op uitspraken.rechtspraak.nl.

De logische vervolgvraag is: kunt u vooraf nog wat doen en waar ligt de paulianeuze-grens?

Handelen voor faillissement: waar ligt de grens van artikel 42 Fw

U mag uw pand verkopen tot het moment van faillietverklaring. Maar de curator kan achteraf transacties aanvechten als "onverplichte rechtshandeling waarbij de schuldeisers zijn benadeeld". Dit is de actio pauliana van artikel 42 Faillissementswet. De grenzen: de verkoop mag niet onder de marktwaarde zijn, beide partijen mochten niet weten van de naderende insolventie (of, bij verwant of gelieerd, is dat vermoeden al snel aanwezig), en de prijs moet in geld worden voldaan, niet verrekend met oude vorderingen.

In de praktijk betekent dat drie zaken. Een: laat een NRVT-taxatie maken door een onafhankelijke taxateur en bewaar dat rapport zorgvuldig. De verkoopprijs moet binnen 10 procent van de getaxeerde marktwaarde vallen. Twee: werk met een tripartite-constructie via de notaris zodat de opbrengst rechtstreeks naar de verantwoordelijke crediteur of een depotrekening gaat, niet naar uzelf prive. Drie: documenteer waarom de verkoop nu plaatsvond en wat de bedrijfsreden was (cashflow, verplichting aan bank), zodat achteraf de zakelijkheid aantoonbaar is.

Van Rooij heeft in 2025 27 panden aangekocht uit dreigend-faillissement situaties. In 24 van die 27 gevallen doorstond de transactie later een toets door de curator. In 3 gevallen ontstond discussie, die in 2 gevallen werd opgelost via een nabetaling. Het verschil tussen wel of niet overeind blijven zat altijd in de kwaliteit van dossiervoering. Voor wie handelen wil: zie ook onze pagina bedrijfspand verkopen bij dreigend faillissement voor het stappenplan.

Datablok: faillissement en bedrijfspand 2025 (n=340)

Vier routes bij dreigend of lopend faillissement

Route een: onderhandse verkoop voor faillietverklaring. Beste financiele uitkomst, maar vereist snelheid, NRVT-taxatie en tripartite-notaris. Geschikt wanneer u nog 3 tot 6 maanden cashflow-horizon heeft. Opbrengst: 85-92 procent marktwaarde. Route twee: WHOA-traject (Wet Homologatie Onderhands Akkoord). Onder de WHOA-regeling uit de Faillissementswet sinds 2021 kunt u een dwangakkoord bij crediteuren afdwingen, waarbij het pand behouden kan blijven. Geschikt bij een levensvatbaar bedrijfsmodel met doorstart-potentie. Begeleidingskosten 15.000 tot 45.000 euro aan advocaat en herstructureringsexpert.

Route drie: surseance van betaling als voorportaal. Tijdelijke adempauze waarin alsnog onderhands kan worden verkocht met bewindvoerder. Opbrengst vergelijkbaar met route een, maar met extra procedure-kosten en tijdsdruk. Route vier: accepteren van faillissement en curator-veiling. Als geen van de voorgaande routes mogelijk is. Opbrengst 60-70 procent, doorlooptijd 4 tot 9 maanden. Voor doorgedraaide situaties waarin de bank al heeft opgezegd en crediteuren beslag leggen is dit vaak de enige realistische uitkomst. Zie ook beslag bedrijfspand voor de beslagleggings-routes.

Voor ondernemers met een verhuurde pand-situatie speelt extra complexiteit rond huurder en eigenaarsovergang. De Kamer van Koophandel biedt gratis advies-gesprekken voor MKB-ondernemers in geldproblemen; dit is een goed startpunt om route-keuzes scherp te krijgen voor u juridisch wordt gebonden.

Vergelijking: uw opties bij dreigend faillissement

Veelgestelde vragen over bedrijfspand en faillissement

Kan ik mijn bedrijfspand nog verkopen voor het faillissement wordt uitgesproken?
Ja, tot het moment van faillietverklaring heeft u handelingsbevoegdheid. Voor optimale uitkomst en bescherming tegen paulianeuze-toetsing werkt u met NRVT-taxatie, tripartite-notaris en opbrengst die binnen 10 procent van marktwaarde valt.

Wat is paulianeuze-handeling en hoe voorkom ik dit?
Een paulianeuze transactie is een handeling waarmee schuldeisers zijn benadeeld, aan te vechten door de curator onder artikel 42 Faillissementswet. Voorkom dit door marktconforme prijs, onafhankelijke taxatie, zakelijke motivatie en opbrengst naar crediteuren of depot, niet naar u prive.

Wat is het verschil tussen surseance en WHOA?
Surseance is een tijdelijk moratorium waarin een bewindvoerder toekijkt op de bedrijfsvoering. WHOA is een dwangakkoord-procedure waarmee u crediteuren tot een gedeeltelijke afboeking kunt verplichten. WHOA is doorgaans effectiever maar vereist meer voorbereiding en kosten.

Hoeveel kost een executieveiling de boedel?
Op een pand van 800.000 euro gemiddeld 61.000 euro: curatorhonorium 4 procent (32.000 euro), makelaar 2 procent (16.000 euro), notaris 8.000 euro, veiling- en administratiekosten 5.000 euro. Dit komt van de brutale opbrengst af, voor crediteuren worden betaald.

Moet ik de Belastingdienst als eerste betalen bij verkoop?
De Belastingdienst heeft preferentie voor belastingschulden (loonheffing, btw) en gaat bij uitbetaling voor andere crediteuren, maar achter hypothecaire schuldeisers. De Belastingdienst zakelijk (problemen met betalen) biedt uitstel-regelingen bij cashflow-problemen.

Wat gebeurt er met een verhuurd bedrijfspand bij faillissement?
Het huurcontract blijft bestaan onder koop breekt geen huur (BW 7:226). De veilingkoper of onderhandse koper neemt het contract over. Bij zuivering van huurrechten door de curator (artikel 526 Rv) kan dit anders liggen; laat dit vooraf juridisch checken.

Handel deze week, niet volgende maand

Bij dreigend faillissement is elke week kostbaar. Wacht u tot de faillietverklaring, dan verliest u controle en gemiddeld 180.000 tot 220.000 euro waarde op een mkb-pand. Wij bieden binnen 24 uur een onderbouwd bod, werken met uw notaris en accountant samen en structureren de transactie zodat paulianeuze-toetsing achteraf niets heeft om aan te vechten. Bel 036 808 1818 of vraag een bod aan via bedrijfspand verkopen. Passering binnen 4 tot 8 weken.