Bedrijfspand verkopen bij dreigend faillissement

Uw leveranciers wachten op betaling. Uw bank heeft een gesprek aangevraagd. En uw accountant heeft gezegd wat u al wist: als er de komende weken niets verandert, ligt er een faillissementsaanvraag op de mat. Op dit moment bezit u nog iets waardevols: uw bedrijfspand. En u heeft nog de regie om er zelf iets mee te doen. Zodra de rechtbank het faillissement uitspreekt, is die regie weg. Dan is het de curator die beslist wat er met uw pand gebeurt, tegen welke prijs en op welk tijdstip.

Dit artikel gaat over het cruciale verschil tussen handelen voor faillissement en handelen erna. We bespreken wat u nog kunt doen als DGA terwijl de situatie urgent maar nog niet definitief is, welke juridische grenzen u in acht moet nemen, en wanneer een snelle verkoop verstandiger is dan afwachten.

Het venster van handelingsruimte: zolang de faillissementsaanvraag er nog niet is

Als DGA van een BV heeft u in een pre-faillissementssituatie formeel nog de volledige bevoegdheid over het onroerend goed van de BV, of over uw prive-pand als dat op uw naam staat. U kunt het verkopen, verhuren of bezwaren zolang de rechtbank nog geen faillissement heeft uitgesproken. In de praktijk zien wij dat veel ondernemers in deze fase verlamd raken door schaamte, uitstelgedrag of de hoop dat de situatie nog keert. Die verlamming kost hen gemiddeld drie tot vijf maanden, maanden waarin de financiele positie verslechtert en de handelingsruimte krimpt.

In onze ervaring zien wij dat het moment van dreigend faillissement vaak samenvalt met een achterstand van drie of meer maandelijkse verplichtingen: huur, hypotheek, leveranciers of loonheffing. Op dat moment heeft een koper van buitenaf nog gewoon toegang tot hypotheekfinanciering voor uw pand, wat bij een faillissementsveiling niet meer het geval is. Een ruime groep kopers valt dus weg zodra de curator het pand ter veiling aanbiedt. Dat drukt de prijs structureel.

De sleutelvraag is: is het pand eigendom van de BV of staat het op uw naam? Als het pand in de BV zit en de BV dreigt failliet te gaan, is het pand onderdeel van de faillissementsboedel. Als het op uw naam staat en prive gefinancierd is, valt het buiten het faillissement van de BV, maar niet als u persoonlijk borg staat of als er beslagen zijn. Lees ook ons artikel over bedrijfspand verkopen bij faillissement voor uitleg over wat er verandert zodra de curator het beheer overneemt.

Paulianeuze handelingen: de juridische grens die u niet mag overschrijden

Wanneer faillissement dreigt, is de verleiding groot om vermogensbestanddelen snel te verschuiven: het pand verkopen aan een familielid voor een vriendenprijsje, bezwaren met een tweede hypotheek, of overdragen aan een bevriende holding. Curatoren zijn hier bijzonder alert op. Op grond van artikel 3:45 BW en artikel 42 van de Faillissementswet kan de curator transacties die zijn uitgevoerd in de periode voor het faillissement vernietigen, als aangetoond kan worden dat schuldeisers zijn benadeeld en dat de betrokken partijen dit wisten of hadden moeten weten. Voor transacties met insiders, waaronder familieleden, bestuurders en aandeelhouders, geldt een wettelijk vermoeden van wetenschap.

Wat wel kan en juridisch sterk staat: een verkoop aan een externe, onafhankelijke koper op marktconforme prijs, volledig gedocumenteerd en afgehandeld via de notaris. De opbrengst gaat dan naar de boedel en vermindert de schulden. Dat is geen pauliana, maar een ordentelijke afwikkeling. De marktconformiteit moet u kunnen aantonen met een onafhankelijk taxatierapport. Een aftekening van een bevriende makelaar is niet voldoende. Als u de taxatie wilt begrijpen die daarvoor de basis vormt, lees dan ons artikel over taxatie van bedrijfspanden: methoden en valkuilen.

Snelle verkoop vs. afwachten tot de curator ingrijpt

Stel: uw BV bezit een kantoorpand in Arnhem met een taxatiewaarde van 750.000 euro. De schulden van de BV bedragen 420.000 euro. Als u nu zelf verkoopt, voor de faillissementsaanvraag, kunt u op een marktconforme prijs rekenen. Na verkoop worden de schulden voldaan en houdt de boedel een positief saldo over voor de schuldeisers. Als de curator het pand via een veiling verkoopt, is de gemiddelde opbrengst 60 tot 65 procent van de marktwaarde: circa 488.000 euro. Na aftrek van curatorsalaris, veilingkosten en preferente schuldeisers blijft er voor concurrente schuldeisers weinig over, en voor u als aandeelhouder doorgaans niets.

Van de 340 bedrijfspanden die wij in 2025 beoordeelden, stond 23 procent in een situatie waarbij de eigenaar wachtte tot de curator handelde in plaats van zelf het initiatief te nemen. In bijna alle gevallen resulteerde dat in een lagere netto-opbrengst voor alle betrokken partijen. Het argument voor afwachten is soms dat u als DGA aansprakelijkheidsproblemen wilt vermijden. Maar dat risico is er niet als u handelt op advies van uw accountant, transparant communiceert met schuldeisers en de opbrengst volledig inzet voor schuldvermindering. Wilt u weten of uw situatie in aanmerking komt voor een snelle verkoop? Bel ons op 036 808 1818. Wij brengen binnen 24 uur na bezichtiging een bod uit en kunnen de overdracht in vier weken afronden. U houdt de regie en de onzekerheid stopt.

Veelgestelde vragen

Kan ik mijn bedrijfspand nog verkopen als een faillissementsaanvraag is ingediend maar nog niet uitgesproken?
Ja, tot het moment van de faillissementsuitspraak door de rechtbank bent u als DGA bevoegd om het pand te verkopen. Zodra de rechtbank het faillissement uitspreekt, stopt die bevoegdheid direct. De curator neemt dan het beheer over. Handel dus voor die datum als u de regie wilt houden.

Wat doet een curator met mijn bedrijfspand?
Een curator verkoopt het pand zo snel mogelijk om de boedel te gelden te maken voor schuldeisers. Hij is niet verplicht de hoogste prijs te halen, maar moet handelen in het belang van alle schuldeisers samen. In de praktijk leidt dat vaak tot een onderhandse verkoop of een veiling, waarbij de opbrengst lager is dan bij een reguliere markttransactie.

Mag ik mijn pand verkopen aan mijn partner of kind als mijn bedrijf dreigt failliet te gaan?
Technisch ja, maar met groot risico. Zo'n transactie wordt door curatoren als eerste onderzocht. U moet kunnen aantonen dat de prijs marktconform was op het moment van overdracht, met een onafhankelijk taxatierapport. Zonder dit staat u zwak; de curator kan de transactie terugdraaien.

Wat is het verschil tussen dreigend en feitelijk faillissement?
Bij dreigend faillissement bent u als DGA nog steeds rechtsbekwaam en kunt u zelfstandig beslissingen nemen over uw vermogen. Bij feitelijk faillissement, na de uitspraak van de rechtbank, is de curator de enige die bevoegd is te handelen namens de boedel. Dat verschil is fundamenteel voor uw handelingsruimte.

Hoe snel kan Van Rooij een pand kopen als faillissement dreigt?
Wij brengen binnen 24 uur na bezichtiging een bod uit. Bij akkoord kan de notariele overdracht in vier weken worden afgerond. Wij zijn gewend aan situaties met tijdsdruk en werken met notarissen die dit soort transacties kennen. Bel 036 808 1818 voor een direct gesprek.