Splitsingsakte: wat het is, wat erin staat en wanneer u het nodig heeft

Splitsing kost 2.000 tot 5.000 euro maar kan uw pand dubbel waard maken

In onze ervaring zien we steeds meer eigenaren die een gesplitst bedrijfspand tegen 30 tot 40 procent meer geld kunnen verkopen dan hetzelfde pand ongesplitst. Een opslaggebouw van 400.000 euro kan door splitsing opeens aantrekkelijk zijn voor kleinere beleggers die elk hun unit willen kopen. Wat wij in de praktijk tegenkomen: dat extra rendement betaalt al snel de notariskosten (1.500 tot 3.000 euro), de architect voor de splitsingstekening (500 tot 2.000 euro) en de Kadasterinschrijving (circa 150 euro per appartementsrecht) terug. Het breekt dus ruimschoots even binnen vijf maanden. Daarna is het puur winst. Dit is waarom veel eigenaren die hun pand willen verkopen eerst splitsen, ondanks de initiele kosten. De juridische basis vindt u in titel 5.9 BW over appartementsrechten.

De kern van splitsing: u maakt van een pand juridisch meerdere zelfstandige eigendomsrechten. Dit opent de deur naar een veel grotere koopersmarkt. In plaats van op zoek naar een grote investor, kunt u nu vier kleinere beleggers aantrekken. Dat concurrentie-effect drijft de prijs omhoog. Dit is geen gimmick. Het is zuivere marktwerking.

Vier vragen die bepalen of splitsing slim voor u is

Vraag een: past het bestemmingsplan splitsing toe? Niet elke gemeente staat het toe zonder vergunning. Sommige gemeenten hanteren een splitsingsvergunningstelsel of verbieden splitsing in bepaalde zones. Dit checken is verplicht; doe het via het digitaal stelsel Omgevingswet of de gemeentewebsite. Vraag twee: is uw pand fysiek te splitsen? Een lange hal met een ingang is lastiger dan een gebouw met vier aparte ingangen. De splitsingstekening (uitgevoerd door architect of meetkundig bureau) bepaalt dit. Vraag drie: is het rendabel? Voor kleine panden (onder 200.000 euro) loont splitsing soms niet vanwege de relatieve kosten. Voor grotere panden (400.000 plus) bijna altijd. Vraag vier: bent u bereid voor een VvE? Na splitsing ontstaat automatisch een Vereniging van Eigenaren met regelwerk, vergaderingen en gemeenschappelijke lasten. Dit voegt bureaucratie toe maar is wettelijk verplicht.

Wat wij zien: eigenaren met een pand van twee of drie units kiezen massaal voor splitsing, terwijl eigenaren met kleine eenheden het laten. Dit is rationeel. Kosten-batenanalyse dicteert de keuze.

De splitsingsakte gedetailleerd: wat erin staat en waarom het belangrijk is

Een splitsingsakte is meer dan papierwerk. Het is een juridisch contract voor alle toekomstige eigenaren. De akte bevat vier kernonderdelen. Ten eerste: de splitsingstekening (exacte grenslijnen van elke unit). Ten tweede: het splitsingsreglement (de spelregels: welke activiteiten mag u doen, hoe verdeelt u kosten, hoe geldt stemrecht in de VvE). Ten derde: de breukdelen (uw aandeel in gemeenschappelijke ruimtes en kosten, meestal gebaseerd op oppervlakte). Ten vierde: de lasten en schulden (wie betaalt wat voor gezamenlijke onderdelen zoals het dak of de voorgevel).

De breukdelen verdienen bijzondere aandacht. Stel u heeft een gebouw van 1.000 vierkante meter. Unit 1 is 400 vierkante meter, unit 2 is 600 vierkante meter. Dan krijgt u breukdelen van respectievelijk 2/5 en 3/5. Dit bepaalt niet alleen wie hoeveel OZB betaalt, maar ook stemrecht: wie 2/5 bezit, stemt voor 2/5 in elke VvE-stemming. Dit kan interessant of lastig zijn, afhankelijk van de situatie.

Stappenplan: hoe u uw pand splitst zonder fouten

Stap een: controleer het bestemmingsplan en neem contact op met de gemeente. Sommige gemeenten willen eerst toestemming geven. Bespaar uzelf frustratie. Stap twee: schakel een architect of meetkundig bureau in (kosten 500 tot 2.000 euro) voor de splitsingstekening. Dit moet precies kloppen; fouten hier zijn duur om later te corrigeren. Stap drie: neem een notaris die gespecialiseerd is in bedrijfsvastgoed (niet elke notaris). De notaris stelt de akte en het reglement op (kosten 1.500 tot 3.000 euro). Stap vier: zorg dat alle partijen (eigenaren als er meerdere zijn) de akte ondertekenen. Stap vijf: inschrijving bij het Kadaster (circa 150 euro per appartementsrecht). Na inschrijving is splitsing juridisch definitief.

Totale doorlooptijd: 4 tot 8 weken. Totale kosten: 2.000 tot 5.500 euro (tekening plus notaris plus Kadaster). Voor een pand van 400.000 euro opgedeeld in twee eenheden: investering van 2.000 euro kan makkelijk 50.000 tot 100.000 euro extra opbrengen door betere verkoopbaarheid. Dat is 25 tot 50 keer rendement.

VvE-structuur: de onvermijdelijke organisatie na splitsing

Na splitsing ontstaat automatisch een Vereniging van Eigenaren. Dit is geen optie; het is wettelijk verplicht (artikel 5:106 tot 5:107 BW). De VvE beheert gemeenschappelijke zaken: dak, voorgevel, toegangen, parkeerterreinen, centrale verwarming (indien van toepassing). Elke eigenaar betaalt een bijdrage (procentueel aan breukdeel) voor onderhoud en beheer.

Bij bedrijfspanden is VvE-beheer soms lastiger dan bij woningen. Waarom? Omdat eigenaren zeer verschillende belangen hebben. Een productiebedrijf wil hoge deuren en veel parkeerplek; een kantoorgebruiker wil airconditioning en kantoortuin. Het splitsingsreglement moet deze conflicten voorkomen. Daarom is de keuze van voorzitter en secretariaat belangrijk: betrokken, met commercieel oog op beheer. Zware bureaucratie kan beleggers afschrikken. Lichte organisatie met een duidelijk reglement maakt uw pand aantrekkelijker.

Splitsing en verkoopwaarde: de nummers

Hier zijn twee concrete rekenvoorbeelden. Voorbeeld 1: u heeft een oude hal van 2.000 vierkante meter ter waarde van 400.000 euro (totale BAR van 8 procent, dus huurwaarde 32.000 euro per jaar). Splitst u dit in twee identieke hallen van 1.000 vierkante meter elk, dan kan elk deel afzonderlijk te huur. Twee grotere beleggers zien ieder 16.000 euro jaarlijkse huurwaarde. Voor hen is een BAR van 7 procent (hogere taxatie vanwege kleinere risico's) aantrekkelijk, dus waarde per deel: 16.000 / 0,07 = 228.571 euro per deel. Totaal opbrengst: 457.142 euro. Winst door splitsing: 57.142 euro. Kostenquote: 2 tot 5 procent van de winst.

Voorbeeld 2: u heeft een kantoorgebouw van 3.000 vierkante meter ter waarde van 600.000 euro, huurwaarde 42.000 euro per jaar, BAR 7 procent. Splits in drie etages a 1.000 vierkante meter, huur per etage 14.000 euro per jaar, BAR 6 procent (premium vanwege prime locatie Amsterdam). Waarde per etage: 14.000 / 0,06 = 233.333 euro. Totaal: 700.000 euro. Winst: 100.000 euro minus kosten 3.000 tot 4.000 euro.

Deze voorbeelden tonen: splitsing werkt, vooral voor grotere panden en voor panden met grotere huurwaarde. Voor kleine panden onder 200.000 euro of zeer courante, gemakkelijk verkoopbare eenheden loont het soms niet.

Splitsingsakte opvragen en voor wie het voordeel biedt

Wilt u een bestaande splitsingsakte inzien? Via het Kadaster kunt u deze opvragen, kosten circa 15 euro. Belangrijk: als koper van een gesplitst pand moet u de akte en het reglement grondig lezen. Let op achterstalligheid van VvE-contributies, reserve voor groot onderhoud (renovatie dak, voorgevel), en of eigenaar-gebruikers beperkingen hebben (bijvoorbeeld: alleen kantoor, geen productie).

Splitsing biedt voordeel voor: eigenaren die hun grote pand willen verkopen tegen betere prijs; beleggers die afzonderlijke eenheden willen financieren en verhandelen; gemeenten die gemengd gebruik willen stimuleren (wonen en werken); en ondernemers die hun bedrijf willen splitsen en verplaatsen. Splitsing levert nadeel op voor: eigenaren van zeer kleine panden (kosten-baten); bestuurders die VvE-administratie niet zien zitten; en lokale gemeenten die splitsing niet toestaan.

Wilt u uw bedrijfspand verkopen, al dan niet gesplitst? Bel Van Rooij op 036 808 1818 voor een gratis waardebepaling of vraag direct een vrijblijvend bod aan. Wij kopen in heel Nederland en begrijpen de juridische nuances van splitsing.