Overdrachtsbelasting Bedrijfspand: Tarieven, Berekening en Vrijstellingen in 2026

Wat is overdrachtsbelasting bij een bedrijfspand?

Overdrachtsbelasting is een belasting die je betaalt bij de aankoop van onroerend goed in Nederland. Bij bedrijfspanden geldt een ander tarief dan bij woningen. In 2026 bedraagt de overdrachtsbelasting voor bedrijfspanden 10,4% van de koopsom. Dit tarief geldt voor alle niet-woningen: kantoorpanden, winkelpanden, bedrijfshallen, magazijnen en gemengd gebruik panden.

De overdrachtsbelasting wordt betaald door de koper en afgedragen via de notaris bij de eigendomsoverdracht. Het bedrag wordt berekend over de koopsom of, als die lager is, over de WOZ-waarde van het pand.

Tarieven overdrachtsbelasting 2026

Nederland kent twee tarieven voor overdrachtsbelasting:

Woningen (eigen bewoning): 2% voor kopers die de woning zelf gaan bewonen. Starters tot 35 jaar kunnen in aanmerking komen voor een vrijstelling tot 510.000 euro.

Niet-woningen en beleggingsvastgoed: 10,4%. Dit tarief geldt voor bedrijfspanden, kantoren, winkels, horeca, logistiek vastgoed en woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt (beleggingswoningen).

Rekenvoorbeeld: Bij een bedrijfspand met een koopsom van 500.000 euro bedraagt de overdrachtsbelasting 52.000 euro. Bij een pand van 1.000.000 euro is dat 104.000 euro. Dit zijn aanzienlijke bedragen die meegewogen moeten worden in de totale aankoopkosten.

Hoe wordt de overdrachtsbelasting berekend?

De berekening is in principe eenvoudig: koopsom x 10,4% = overdrachtsbelasting. Maar er zijn situaties waarin de grondslag afwijkt van de koopsom:

WOZ-waarde als minimum. Als de koopsom lager is dan de WOZ-waarde, kan de Belastingdienst de WOZ-waarde als grondslag hanteren. Dit is relevant bij verkoop tussen gelieerde partijen of bij een verkoopprijs onder de marktwaarde.

Roerende zaken. Inventaris, machines en andere roerende zaken die mee worden verkocht zijn vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Een correcte splitsing van de koopsom in onroerend en roerend is daarom belangrijk. Dit moet wel reeel en onderbouwd zijn.

Erfpacht. Bij grond in erfpacht wordt de overdrachtsbelasting berekend over de waarde van het erfpachtrecht, niet over de volle eigendom. Dit kan een lager bedrag opleveren.

Vrijstellingen en uitzonderingen

Er zijn situaties waarin geen of minder overdrachtsbelasting verschuldigd is:

Verkrijging binnen zes maanden. Als een pand binnen zes maanden na de vorige overdracht opnieuw wordt verkocht, hoeft over het deel waarover al eerder overdrachtsbelasting is betaald niet opnieuw te worden afgedragen. Dit heet de doorverkoopvrijstelling.

Bedrijfsfusie of juridische splitsing. Bij een fusie of splitsing van rechtspersonen kan een vrijstelling gelden, mits aan strikte voorwaarden wordt voldaan. De vrijstelling moet vooraf worden aangevraagd bij de Belastingdienst.

Inbreng in een vennootschap. Bij inbreng van vastgoed in een BV of NV kan onder voorwaarden een vrijstelling gelden. Dit vereist juridisch advies en een correcte structurering.

Landbouwgrond. Landbouwgrond die als zodanig in gebruik blijft, is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Zodra het bestemmingsplan wijzigt, vervalt de vrijstelling.

Overdrachtsbelasting bij verkoop van een bedrijfspand

Als verkoper betaal je geen overdrachtsbelasting. Die last ligt bij de koper. Maar de hoogte van de overdrachtsbelasting beinvloedt wel indirect je verkoopprijs. Kopers rekenen de 10,4% mee in hun totale investering en dat drukt op wat ze bereid zijn te bieden.

Bij de verkoop van een bedrijfspand aan een professionele opkoper zoals Van Rooij is de overdrachtsbelasting al verwerkt in het bod. Van Rooij rekent de volledige kosten koper (inclusief overdrachtsbelasting, notariskosten en kadasterkosten) mee bij het uitbrengen van een bod. De verkoopprijs die je ontvangt is netto voor jou als verkoper.

Overdrachtsbelasting en btw: samenloop

Bij nieuwbouw of eerste ingebruikname van een bedrijfspand geldt vaak btw (21%) in plaats van overdrachtsbelasting. De hoofdregel: als er btw verschuldigd is over de levering, is er een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Dit voorkomt dubbele belastingheffing.

Bij bestaande bedrijfspanden (ouder dan twee jaar na eerste ingebruikname) geldt standaard overdrachtsbelasting. Koper en verkoper kunnen er echter voor kiezen om alsnog btw toe te passen als het pand wordt gebruikt voor btw-belaste activiteiten. Dit heet 'opteren voor belaste levering'. Dit kan fiscaal voordelig zijn als de koper de btw kan aftrekken.

Tips om overdrachtsbelasting te beperken

Volledig vermijden is niet mogelijk, maar er zijn legale manieren om de last te beperken:

• Roerende zaken apart benoemen: zorg voor een correcte splitsing van onroerend en roerend in de koopovereenkomst
• Optie btw-belaste levering: beoordeel of opteren voor btw voordeliger is dan overdrachtsbelasting
• Doorverkoopvrijstelling: bij snelle doorverkoop hoeft niet opnieuw over het volle bedrag te worden afgedragen
• Aandelentransactie: bij overname van de aandelen van een BV die vastgoed bezit, is niet altijd overdrachtsbelasting verschuldigd (let op antimisbruikregels)

Raadpleeg altijd een fiscaal adviseur voor de optimale structuur. De regels zijn complex en fouten zijn kostbaar.

Bedrijfspand verkopen? Van Rooij rekent alles voor u door

Bij Van Rooij krijgt u een transparant bod inclusief alle bijkomende kosten. U als verkoper hoeft zich niet druk te maken over de overdrachtsbelasting. Die is voor rekening van de koper.

Van Rooij koopt bedrijfspanden in heel Nederland: kantoorpanden, winkelpanden, bedrijfshallen en bedrijfsruimtes. Bod binnen 24 uur, geen makelaar nodig.

Vraag een vrijblijvend bod aan of bel 036 808 1818.