Bedrijfspand Vrij van Huur Leveren: Drie Routes om de Huurder uit het Pand te Krijgen

De vastgoedinvesteerder die zich gisteren meldde, was duidelijk: 'Ik bied 1,2 miljoen euro, maar alleen als het vrij van huur komt.' U heeft een logistieke huurder die nog drie jaar contractduur heeft. Die huurder verdient u 78.000 euro per jaar, maar de investeerder wil het pand zelf gebruiken. Hoe krijgt u die huurder eruit? En wat als hij niet wil? Het antwoord ligt in een combinatie van juridische routes en bedrijfseconomische rekensommen.

De juridische uitgangspositie is hard. Artikel 7:226 BW stelt: 'koop breekt geen huur'. Verkopen alleen brengt geen einde aan het huurcontract. De huurder mag blijven zitten en de koper neemt de huurovereenkomst over. Wilt u dus echt vrij van huur leveren, dan moet u eerst de huurder zelf laten vertrekken. Drie routes zijn realistisch: opzegging, indeplaatsstelling en afkoop. Welke past, hangt af van uw huurcontract, de huurder en uw tijdsdruk.

Waarom kopers vaak vrije oplevering eisen

Een vastgoedinvesteerder die uw pand voor eigen gebruik wil, kan met een zittende huurder weinig. Een belegger die wel met een huurder kan leven, zal scherper bieden omdat hij vastzit aan een bestaand huurcontract dat hij niet kan herzien. In de praktijk zien wij dat panden met een vaste huurder gemiddeld 8 tot 15 procent lager verkopen dan vergelijkbare panden vrij van huur, mits het huurcontract niet uitzonderlijk gunstig is.

Toch is vrij opleveren niet altijd de slimste route. Eindcontract uitzitten kost u soms drie jaar. Een huurder uitkopen kost u soms 150.000 euro. Een belegger die het pand mét huurder accepteert, biedt misschien slechts 8 procent minder. Reken altijd door of vrij opleveren onder de streep oplevert wat het lijkt. Voor de bredere afweging tussen routes met en zonder huurder verwijzen wij naar onze gids bedrijfspand met huurder verkopen.

Drie routes om de huurder te laten vertrekken

Route een: opzegging op wettelijke grond. Artikel 7:295 BW en de bredere bedrijfsruimtewet geven u beperkte gronden voor opzegging van middenstandsbedrijfsruimte (7:290 BW). Bij 7:230a-bedrijfsruimte (kantoor, opslag) staat u juridisch sterker. De kerngronden: dringend eigen gebruik door verkoper of koper, en algemeen belang (bestemmingswijziging). De rechter toetst streng. Werkbare termijn drie tot achttien maanden.

Route twee: indeplaatsstelling. De zittende huurder draagt zijn huurcontract over aan een opvolger. U als verhuurder moet instemmen tenzij de rechter dit verplicht via 7:307 BW. In praktijk is deze route alleen werkbaar als de zittende huurder zelf wil vertrekken en zelf een opvolger meeneemt. Daarmee is het pand niet 'vrij van huur', maar bent u wel van een lastige huurder af. Werkbare termijn drie tot zes maanden.

Route drie: afkoop. U onderhandelt met de huurder over een afkoopsom. Hij vertrekt vrijwillig na tekening van een vaststellingsovereenkomst, u krijgt het pand leeg en verkoopt aan de investeerder. Werkbare termijn een tot drie maanden. Dit is veruit de meest gebruikte route in onze 340-dossier database 2025, omdat de uitkomst zeker is en de tijdslijn beheersbaar.

Vergelijking routes

Rekenvoorbeelden: wanneer afkoop loont

Rekenvoorbeeld een. Logistieke hal Tilburg, 1.400 vierkante meter, marktwaarde mét huurder 1.150.000 euro, marktwaarde vrij van huur 1.320.000 euro. Verschil 170.000 euro. De huurder heeft nog twee jaar resterende looptijd en betaalt 88.000 euro per jaar. Wij onderhandelden een afkoopsom van 95.000 euro (circa 1,1 jaar resterende huur). Netto resultaat verkoper: 170.000 minus 95.000 minus 12.000 juridische kosten is 63.000 euro hoger dan verkoop mét huurder. Doorlooptijd vrije oplevering: tien weken.

Bij dezelfde casus, indien geen koper bereid was om vrij van huur te betalen maar wel een belegger 1.085.000 euro bood mét huurder, was verkoop mét huurder onder de streep 65.000 euro slechter. De rekensom is gevoelig voor het exacte verschil tussen mét en zonder huurder.

Rekenvoorbeeld twee. Kantoorpand Utrecht, 320 vierkante meter, marktwaarde mét huurder 720.000 euro, marktwaarde vrij van huur 770.000 euro. Verschil slechts 50.000 euro. Huurder heeft vier jaar contractduur en is een gerenommeerde adviesfirma die niet zelf wil vertrekken. Afkoopinschatting: 120.000 tot 180.000 euro. Conclusie: niet doen. Verkoop mét huurder en accepteer dat 50.000 euro verschil. Of, alternatief: wacht twee jaar tot u 7:230a-opzegging kunt doen.

De regel uit onze database: afkoop loont als (marktwaarde vrij minus marktwaarde mét) groter is dan (afkoopsom plus juridische kosten plus drie maanden financieringslasten). In ongeveer 35 procent van de gevallen waarin de verkoper afkoop overweegt, is dit voordelig. In de overige 65 procent verkoopt men mét huurder of wacht men het contracteinde af.

De juridische beperkingen waar u op moet letten

Drie valkuilen komen wij regelmatig tegen. Eerste: bij 290-bedrijfsruimte (winkel, horeca, midden­standsbedrijfsruimte) heeft de huurder huurbescherming en termijnbescherming van vijf plus vijf jaar. Opzegging is alleen mogelijk binnen die termijnen op specifieke gronden, die de rechter via uitspraken.rechtspraak.nl regelmatig honoreert maar zeker niet altijd. Onderschat dit risico niet.

Tweede: bij 230a-ruimte (kantoor, opslag, fitness, niet-detail) is opzegging eenvoudiger maar de huurder kan de ontruimingstermijn met maximaal drie jaar verlengen via de rechter. Reken daarom altijd met realistische marges.

Derde: een afkoopovereenkomst zonder zorgvuldige vaststellings­overeenkomst (zoals bedoeld in artikel 7:900 BW) leidt later tot conflicten. Onze ervaring leert dat een goed gedocumenteerde afkoop met bewijs van leveren en aftekening van de huurder cruciaal is. Bouw daar twee tot drie weken juridische voorbereiding in.

Wanneer u beter direct verkoopt

Soms zit u in een combinatie die geen van bovenstaande routes praktisch maakt. Een huurder die niet wil bewegen, een investeerder die alleen tegen halve prijs mét huurder wil, tijdsdruk vanwege belastingschuld of een naderende bankafspraak. In zulke gevallen is directe verkoop aan een opkoper als Van Rooij vaak de schoonste route. Wij kopen panden mét of zonder huurder en regelen het juridische traject voor onze rekening. Bel 036 808 1818 of vraag een vrijblijvend bod aan. Binnen 24 uur weet u of vrij opleveren bij u de moeite waard is, of dat verkoop in de huidige staat onder de streep beter uitkomt.