Horeca pand verkopen: drankvergunning, huur 7:290 en inventaris

Een horeca pand verkopen is geen vastgoedtransactie. Het is een gelaagde deal waarin vastgoed, inventaris en vergunningen elk hun eigen juridisch regime volgen. Wie dat niet begrijpt, verliest geld. Of erger: een koper haakt af omdat de alcoholvergunning niet overdraagbaar blijkt en de huurbescherming onduidelijk is. In onze aankoopdossiers 2025 zagen wij zes horecatransacties klappen vlak voor passeren, simpelweg omdat deze lagen niet vooraf waren uitgezocht.

Dit artikel neemt u mee door de drie lagen waar horecaverkoop op staat of valt: het vastgoed zelf, de inventaris en goodwill, en de vergunningen. Daarna behandelen we huurbescherming onder artikel 7:290 BW, de waardebepaling, en onze eigen werkwijze als u snel wilt verkopen. Met harde cijfers uit 340 beoordeelde panden.

Horeca pand verkopen: waarom dit anders werkt dan regulier bedrijfsvastgoed

Bij verkoop van een kantoor of loods heeft u één juridische vraag: wie wordt eigenaar van het vastgoed? Bij horeca zijn er minstens drie vragen tegelijk. Wie wordt eigenaar van het pand? Wie neemt de inventaris en eventuele goodwill over? En wie krijgt welke vergunningen? Elk van deze drie elementen kent eigen overdrachtsregels. Soms komt er ook een vierde laag bij: de brouwerijcontracten met vaste leverplichten.

Wat wij in de praktijk zien is dat ondernemers één van die drie lagen onderschatten. Een cafe-eigenaar in Rotterdam verkocht in 2025 zijn pand voor €890.000. Drie weken voor passeren bleek dat de koper de alcoholvergunning niet zou krijgen vanwege een Bibob-onderzoek. Deal afgeblazen. Had vooraf wat onderzoek bij de Rijksoverheid over de Alcoholwet en de gemeente hem 25.000 euro aan schadeclaims bespaard.

Een ander terugkerend probleem is de fiscale splitsing. Vastgoed valt onder overdrachtsbelasting (10,4% voor niet-woningen in 2026). Inventaris en goodwill vallen onder btw (21%). Een verkeerd opgestelde koopovereenkomst leidt dus ofwel tot te veel belasting, ofwel tot een naheffing van de fiscus. Wij zien in onze dossiers 2025 dat de fiscale splitsing gemiddeld 4,3 procent van de totale dealwaarde uitmaakt, dus €79.500 bij een gemiddelde transactie. Dit is het soort dossier-advies dat een gewone makelaar vaak onvoldoende biedt. Meer in ons artikel over overdrachtsbelasting bedrijfspand.

Drankvergunning, inventaris en opstalrecht: wat gaat mee bij verkoop?

De alcoholvergunning (formeel: Alcoholwetvergunning, voorheen Drank- en Horecawetvergunning) is persoonsgebonden. Ze gaat niet met het pand mee. De koper moet zelf een nieuwe vergunning aanvragen bij de gemeente, inclusief Bibob-toets en SVH-verklaring van de leidinggevende. Rekening houden met 8 tot 14 weken doorlooptijd, en afwijzingen zijn reële kans. Zonder vergunning geen alcoholschenking, zonder alcoholschenking geen cafe-omzet.

Inventaris en goodwill worden apart geprijsd en in een aparte koopovereenkomst (activa-passiva) vastgelegd. Hierbij gaat het om: tap-installatie, koelingen, meubilair, terrasmeubilair, keukenapparatuur, telefoonnummer, klantenbestand, reserveringen en eventuele handelsnaam. Goodwill waardeert u meestal op basis van de cashflow van de afgelopen drie jaar, gecorrigeerd voor eenmalige posten. De Kamer van Koophandel publiceert richtlijnen over bedrijfsoverdracht die hier relevant zijn.

Rekenvoorbeeld 1: Een brasserie in Amersfoort verkoopt voor totaal €1,2 miljoen. Splitsing: €950.000 vastgoed (overdrachtsbelasting 10,4% = €98.800 voor koper), €180.000 inventaris (btw 21% = €37.800, aftrekbaar bij koper), €70.000 goodwill. Netto voor de verkoper: €1,2 miljoen, minus eventuele fiscale claims over goodwill. Een correcte splitsing scheelt hier tot 4 procent aan totale lastendruk.

Rekenvoorbeeld 2: Een restaurant in Utrecht wordt verkocht met lopend brouwerijcontract (10 jaar vaste afname, nog 4 jaar te gaan). De nieuwe eigenaar moet het contract overnemen of afkopen. Afkoopsom: €72.000. Verkoper biedt 50% korting op de overdrachtsprijs om deal rond te krijgen. Netto resultaat: €36.000 minder verkoopopbrengst. Dit soort verborgen verplichtingen komen in onze due diligence in 22 procent van de horeca-dossiers boven water.

Huurovereenkomst 7:290 BW: wat dit betekent voor verkoop

Horecaruimte valt juridisch onder artikel 7:290 BW: zogenaamde middenstandsbedrijfsruimte. Deze wet geeft de huurder zware huurbescherming. Een huurovereenkomst 7:290 heeft wettelijk minimaal een looptijd van 5 jaar, met een verlengingsrecht van nog eens 5 jaar. Opzegging kan alleen op beperkte gronden, zoals dringend eigen gebruik of slecht huurderschap. Dit is vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek, zie wettekst 7:290 e.v. BW.

Voor u als verkoper heeft dit twee consequenties. Ten eerste: een lopende huurovereenkomst 7:290 gaat automatisch over op de nieuwe eigenaar ("koop breekt geen huur"). De nieuwe eigenaar neemt de huurder over tegen dezelfde voorwaarden. Ten tweede: als u zelf in het pand onderneemt en het pand verkoopt zonder een huurcontract af te sluiten met u als huurder, moet u dagelijks opzeggen op basis van onderlinge afspraken.

Wat wij zien: eigenaren onderschatten vaak de waarde-impact van een zittende huurder. Een pand met sterke huurder tegen marktconforme huur is juist aantrekkelijk voor beleggers. Een pand met een huurder tegen lage huur met nog 7 jaar looptijd drukt de waarde substantieel. Dit valt in de marktwaarde-taxatie. Lees ook bedrijfspand met huurder verkopen.

Verkoopwaarde horeca: drie waarde-niveaus en wanneer welke telt

Horeca-vastgoed heeft drie waardebepaling-niveaus. De eerste is de vastgoedwaarde, dus de stenen: locatie, m², indeling, staat. De tweede is de verhuurwaarde: wat brengt het pand op als beleggingsobject op basis van de huur? Dit berekenen we met BAR- of NAR-methode. De derde is de ondernemingswaarde: als het pand wordt verkocht inclusief een lopende, winstgevende onderneming, bovenop de vastgoedwaarde.

Welk niveau van toepassing is hangt af van wie de koper is. Een belegger kijkt naar BAR (bruto aanvangsrendement, meestal 6-9% voor horeca). Een horeca-exploitant kijkt naar ondernemingswaarde (vaak multiple van EBITDA, tussen 3 en 6 keer). Een projectontwikkelaar kijkt naar herbestemmingspotentieel (soms boven de onderneming-waarde uit). In onze dossiers 2025 liepen de biedingen voor identieke horeca-panden 40 procent uit elkaar afhankelijk van de koperstype.

Voor verkoop geldt dus: kies uw koperstype. Willen we de hoogste prijs? Dan zoeken we een exploitant die in het segment wil starten, en brengen we de goodwill mee. Willen we zekerheid en snelheid? Dan werkt een belegger of iemand als Van Rooij vaak beter: lagere prijs, maar geen bouwkundige keuring, geen makelaarscourtage, geen 4 maanden vaste lasten. Meer over waardebepaling in taxatie bedrijfspand.

Onze werkwijze voor horeca-eigenaren die snel moeten verkopen

Wat wij in de praktijk zien: horeca-ondernemers die moeten verkopen, hebben vaak urgentie die een normaal makelaarstraject niet toestaat. Gezondheidsklachten na 20 jaar achter de bar. Familieconflict over de BV. Bank die de stekker eruit trekt na twee moeilijke seizoenen. Of simpelweg: pensioen, geen opvolger, en een leeg drukke zaak die leegloopt zodra personeel hoort dat er verkocht wordt.

Onze werkwijze is afgestemd op deze situaties. Wij beoordelen uw dossier binnen 48 uur, nemen alle juridische lagen op ons: vastgoed, inventaris, vergunningen, huurafspraken. Wij doen geen bouwkundige keuring en geen financieringsvoorbehoud. Onze doorlooptijd is gemiddeld 5,8 weken van eerste contact tot passeren notaris. Dat is in horeca-segment significant sneller dan de 4 tot 9 maanden die wij in vergelijkbare makelaardossiers zien.

Belangrijk: wij zijn eerlijk over wat wij zijn. Wij zijn koper. Onze biedingen liggen onder de prijs die een exploitant met ondernemingsperspectief zou betalen. Voor wie tijd heeft en geduld, levert een makelaar in de regel meer op, maar met meer kosten (makelaarscourtage 1-2% bij horeca, taxatie, juridische opzet, maanden vaste lasten) en veel meer onzekerheid of de deal überhaupt doorgaat. De keuze is aan u.

Veelgestelde vragen

Gaat de alcoholvergunning mee bij verkoop van een horeca pand?
Nee, de alcoholvergunning is persoonsgebonden en gaat niet mee met het pand. De nieuwe eigenaar moet zelf een vergunning aanvragen bij de gemeente, inclusief Bibob-toets en SVH-verklaring.

Wat is artikel 7:290 BW en waarom is dit belangrijk?
Artikel 7:290 BW regelt de huurbescherming voor middenstandsbedrijfsruimte zoals horeca. De huurder heeft wettelijk recht op 5+5 jaar, wat bij verkoop automatisch meegaat naar de nieuwe eigenaar.

Hoe splits ik prijs tussen vastgoed, inventaris en goodwill bij horecaverkoop?
Vastgoed valt onder overdrachtsbelasting, inventaris en goodwill onder btw. Een correcte splitsing in de koopovereenkomst kan tot 4 procent totale belastingdruk schelen. Laat dit altijd door een specialist opstellen.

Hoeveel is mijn horeca pand waard?
Horeca heeft drie waardeniveaus: vastgoedwaarde, beleggingswaarde (BAR 6-9%) en ondernemingswaarde (EBITDA-multiple 3-6x). De toegepaste waarde hangt af van het type koper dat u aanspreekt.

Wat gebeurt er met mijn brouwerijcontract bij verkoop?
Brouwerijcontracten zijn persoonsgebonden zakelijke overeenkomsten. De nieuwe eigenaar kan het overnemen of afkopen. Afkoopsommen liggen in onze dossiers tussen €20.000 en €150.000 afhankelijk van resterende looptijd.

Hoe lang duurt verkoop van een horeca pand?
Bij een regulier makelaarstraject duurt het meestal 4 tot 9 maanden. Bij ons gemiddeld 5,8 weken van eerste contact tot passeren, omdat wij zelf kopen zonder financieringsvoorbehoud.

Uw horeca pand snel en zeker verkopen?

Of u uitbater bent, belegger of nalatenschap afhandelt: wij kijken naar alle drie de lagen van uw horeca-dossier en geven binnen 48 uur een gemotiveerd bod. Bel ons op 036 808 1818 of vraag een vertrouwelijke beoordeling aan. Wij behandelen uw vergunning-, inventaris- en huurvragen in één gesprek. Geen makelaar, geen courtage, geen lange wachttijden.