Executieverkoop bedrijfspand: wat het is en hoe u het voorkomt

In het kort

• Executieverkoop is gedwongen verkoop op last van een schuldeiser, uitgevoerd door een gerechtsdeurwaarder of notaris via een openbare veiling.
• De opbrengst ligt structureel 30 tot 50 procent onder de vrije marktwaarde door risicopremies, veilingkosten en de korte doorlooptijd.
• Tussen eerste dwangbevel en veilinghamer zitten in de praktijk drie tot zes maanden. Dat is uw handelingsruimte.
• In 2025 voorkwam 68 procent van de eigenaren die binnen drie maanden na het eerste dwangbevel met ons contact opnamen een executietraject door onderhandse verkoop.

Wat er gebeurt als de veilingnotaris wordt ingeschakeld

Een horecaondernemer uit Rotterdam zag in maart 2025 een brief van de Rabobank op de deurmat waarin stond dat het pand binnen zes weken openbaar zou worden geveild. De aanleiding: een achterstand van vier maanden op de zakelijke hypotheek en een buffer die al sinds 2024 in het rood stond. Tot die brief had hij geen idee dat het zo snel kon gaan. De bank had hem eerder een ingebrekestelling gestuurd en twee herinneringen, en die had hij in een map 'later regelen' gelegd. Toen de veilingaankondiging binnenkwam was zijn handelingsruimte formeel nog zes weken, praktisch nog drie.

Executieverkoop is de juridische slotfase van een incassotraject waarin een schuldeiser (bank, Belastingdienst, of via beslag een particuliere eiser) via de rechter of via executoriale titel het recht heeft verkregen om uw bedrijfspand openbaar te verkopen. De opbrengst gaat niet naar u, maar naar de schuldeisers in volgorde van hun wettelijke voorrang. Concreet betekent dit: eerst de notaris- en veilingkosten, dan de bank met het hypotheekrecht, dan de Belastingdienst met haar fiscale privilege, dan overige beslagleggers en als er daarna nog iets over is, u. In de 340 dossiers die wij in 2025 zagen was het restbedrag voor de eigenaar in 83 procent van de gevallen nihil of negatief.

De veiling zelf vindt plaats via een gecertificeerde veilingnotaris. Volgens het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (artikel 514 en verder) moet de verkoop openbaar worden aangekondigd en moet er sprake zijn van twee rondes: een inzetronde en een afmijnronde. Deze procedure duurt op papier veertien dagen. In de praktijk, gerekend vanaf eerste aankondiging, zit er zes tot twaalf weken tussen aanwijzing van de veilingnotaris en daadwerkelijke verkoop. Voor eigenaren betekent dit dat er altijd een laatste venster is voor een onderhandse oplossing, zelfs nadat de veilingaankondiging al is verschenen.

Waarom de opbrengst zo laag uitvalt

Executieveilingen leveren structureel minder op dan onderhandse verkoop. Daar zijn drie redenen voor. Ten eerste kopen op een veiling alleen professionele beleggers of herontwikkelaars die de risicopremie verdisconteren. Zij weten dat zij geen bezichtiging hebben gehad, dat er mogelijk huurders of gebreken achterblijven, en dat de notariskosten voor rekening van de koper komen. Het bod is daardoor 20 tot 30 procent onder de marktwaarde. Ten tweede vallen reguliere eindgebruikers weg omdat zij geen hypotheekfinanciering krijgen voor een veilingaankoop; banken verstrekken daarvoor pas na de transactie. Ten derde drukken de veilingkosten (5 tot 8 procent van de opbrengst) het netto-resultaat voor de boedel verder.

Een rekenvoorbeeld maakt de impact concreet. Een bedrijfspand in Enschede met een NRVT-taxatiewaarde van 720.000 euro en een resterende hypotheek van 380.000 euro. Via executieveiling wordt een bod gedaan van 465.000 euro, 65 procent van de taxatiewaarde. Na aftrek van 32.000 euro veilingkosten, 22.000 euro achterstallige rente en boete en 380.000 euro hypotheekafwikkeling blijft er 31.000 euro over voor de boedel. Zou hetzelfde pand onderhands zijn verkocht aan een directe koper voor 85 procent van de taxatiewaarde (612.000 euro), dan was de uitkomst: geen veilingkosten, 22.000 euro achterstand voldaan, 380.000 euro hypotheek afgelost, resterend voor de boedel: 210.000 euro. Verschil: 179.000 euro in het voordeel van de onderhandse route.

Vergelijking executieveiling versus onderhandse verkoop vooraf

De tabel maakt duidelijk dat het werkelijke voordeel van de onderhandse route niet alleen in de prijs zit, maar ook in de afwikkeling en de privacy. Een openbare veiling staat in de lokale krant en op Veilingbiljet, wat voor veel ondernemers reputatieschade oplevert die nog jaren doorwerkt.

Hoe u de veiling nog voorkomt: drie routes en hun randvoorwaarden

Route een is onderhandse verkoop met toestemming van de schuldeiser. U verkoopt aan een partij naar keuze en laat de opbrengst via de notaris rechtstreeks naar de bank of Belastingdienst lopen. Deze route vereist dat de schuldeiser meewerkt en de veilingprocedure opschort. Banken geven deze toestemming vrijwel altijd zodra u een getekende koopovereenkomst kunt tonen met een bod dat minstens gelijk is aan of hoger dan de te verwachten veilingopbrengst. De Belastingdienst is hier terughoudender maar werkt mee als u via uw accountant of fiscalist een concreet bod presenteert en de afwikkeling bij de notaris loopt. Zie voor meer context bedrijfspand verkopen met belastingschuld.

Route twee is herfinanciering of verkoop binnen de familie. Een familielid of zakenpartner koopt het pand op basis van een NRVT-taxatie en lost de bankschuld af. Deze route werkt alleen als de familie of partner werkelijk hypotheekcapaciteit heeft en als er ruim voor de veiling wordt gestart. Pauliana-risico (artikel 42 Faillissementswet) is reeel als de situatie al zeer kritiek is; werk hier altijd met onafhankelijke taxatie en transparantie richting schuldeisers. Lees ook bedrijfspand verkopen bij dreigend faillissement voor wat paulianeus is.

Route drie is snelle verkoop aan een directe opkoper. Deze route is geschikt als de eerste twee niet binnen het tijdsbestek haalbaar zijn. Een professionele opkoper brengt binnen 24 uur een bod uit, regelt zelf de afstemming met de bank via een tripartite-akte bij de notaris, en rondt de overdracht in vier tot zes weken af. De biedprijs ligt lager dan een reguliere markttransactie (in onze praktijk 75 tot 88 procent van de taxatiewaarde bij onder druk staande situaties), maar aanzienlijk hoger dan een veiling en zonder veilingkosten. Voor meer over beslagsituaties, zie beslag op bedrijfspand.

Praktijkdata uit 340 dossiers in 2025

Uit onze analyse van 340 bedrijfspanden in 2025 kwam 47 keer een executietraject ter sprake. Van die 47 werd in 32 gevallen (68 procent) de veiling voorkomen door onderhandse verkoop vooraf, mits eigenaren binnen drie maanden na het eerste dwangbevel contact legden. Van de 15 panden die wel geveild werden, lag de gemiddelde veilingopbrengst op 62 procent van de taxatiewaarde. Het gemiddelde totale verlies voor de eigenaar (verschil tussen marktwaarde en netto-opbrengst na schuldeisers) bedroeg 147.000 euro per pand. Bij eigenaren die wel op tijd handelden was dat gemiddelde verlies 38.000 euro, waarbij 'verlies' in dit geval het verschil betrof tussen vrije verkoop en onderhandse verkoop onder druk.

Deze data illustreert een harde regel: elke week uitstel tussen eerste dwangbevel en actie kost gemiddeld 4.200 euro aan vermogensverlies voor de eigenaar. Wilt u weten wat uw pand onderhands kan opbrengen voor de veiling? Bel 036 808 1818. Wij brengen binnen 24 uur een bod uit en werken met notarissen die tripartite-trajecten met banken regelmatig begeleiden. Gesprek is vertrouwelijk, vrijblijvend en zonder verplichting.

Veelgestelde vragen

Hoeveel levert een executieveiling gemiddeld op?
Een executieveiling levert in Nederland gemiddeld 55 tot 70 procent van de marktwaarde op, afhankelijk van regio, pandtype en staat. Voor bedrijfspanden ligt dit percentage doorgaans lager dan voor woningen, omdat de koperspool kleiner is en professioneler.

Kan ik mijn bedrijfspand nog verkopen nadat de veilingaankondiging is gedaan?
Ja, zolang de veiling zelf nog niet heeft plaatsgevonden. U heeft toestemming nodig van de executerende schuldeiser en een getekende koopovereenkomst met voldoende opbrengst. Banken werken hier in bijna alle gevallen aan mee als de opbrengst minstens gelijk is aan hun verwachte veilingopbrengst.

Wat kost een executieveiling aan de verkoper?
De verkoper betaalt geen directe factuur, maar de boedel wordt belast met veilingnotariskosten (2.500 tot 6.000 euro), aankondigingskosten (300 tot 800 euro) en deurwaarderskosten (variabel). Totaal 5 tot 8 procent van de opbrengst, afhankelijk van pandtype.

Komt een executieveiling op mijn kredietregistratie?
Ja. Openbare verkoop wordt geregistreerd bij het BKR als negatieve codering. Voor zakelijke kredietverstrekking heeft dit vaak jarenlange impact, waardoor herstart van ondernemerschap lastig wordt. Onderhandse verkoop voorkomt deze registratie.

Hoelang van kracht blijft een beslaglegging voor executie?
Een executoriaal beslag blijft geldig totdat de schuld is voldaan of de schuldeiser zelf het beslag opheft. Een conservatoir beslag vervalt als de bodemrechter niet binnen veertien dagen een procedure aanhangig maakt. Zie de Rechtspraak voor de actuele termijnen.

Wat gebeurt er met eventuele huurders bij een executieverkoop?
Het beginsel 'koop breekt geen huur' blijft ook bij executieverkoop gelden. Een zittende huurder behoudt zijn huurcontract. Dit kan voor de koper positief of negatief uitpakken en beinvloedt de biedprijs. Huurrisico wordt door veilingkopers scherp verdisconteerd.

Is een onderhandse verkoop door Van Rooij ook mogelijk als er meerdere schuldeisers zijn?
Ja. Wij werken regelmatig met tripartite-aktes waarin opbrengst via de notaris wordt verdeeld over bank, fiscus en eventuele beslagleggers. Zie ook bedrijfspand verkopen met hypotheek voor de bankkant van het proces.