Notariskosten Bedrijfspand Verkoop: Wat U Echt Betaalt aan de Notaris in 2026

De koopovereenkomst is rond, het bod ligt op tafel en uw makelaar of opkoper noemt achteloos: "De notariskosten zijn voor de koper." Maar dan komt de notaris met een eigen kostenoverzicht en blijken er toch posten op uw verkopersrekening te staan: een royementsakte van 650 euro voor doorhaling van uw oude hypotheek, recherchekosten omdat er nog een conservatoire inschrijving bleek te liggen, en een naheffing voor extra contractbepalingen. Wat ging er fout? Niets, dat is gewoon hoe notariskosten bij een bedrijfspandverkoop werken. Volgens de tarievenpagina van het Kadaster bedraagt enkel de inschrijving van een leveringsakte 144 euro per akte; dat is nog voordat de notaris iets gerekend heeft.

Wij krijgen deze vraag minstens twee keer per maand: "Wat ga ik als verkoper nu echt aan de notaris kwijt zijn?" Het antwoord hangt af van drie variabelen: of u nog een hypotheek hebt op het pand, hoe complex de transactie juridisch is en welke kosten-koper-clausule in de koopovereenkomst staat. Dit artikel splitst de notariskosten netjes uit zodat u op de hoogte bent voordat u tekent.

De vier hoofdposten op de notarisrekening

Bij elke verkoop van een bedrijfspand passeren maximaal vier akten: de leveringsakte (verplicht, kern van de transactie), de royementsakte (alleen als er nog hypotheek of beslag op het pand zit), de hypotheekakte van de koper (alleen als de koper financiering nodig heeft) en eventueel een akte van splitsing of erfdienstbaarheid. De leveringsakte is het hart van het notariswerk en kost in 2026 tussen 750 en 2.500 euro exclusief btw. Het tarief verschilt per notaris: een Randstad-notaris met groot kantoor rekent vaak meer dan een notaris in een middelgrote stad. Vergelijken loont; wij zien tussen offertes verschillen tot 800 euro op identieke transacties.

De kadasterleges zijn vast: 144 euro per inschrijving conform het tarief 2026. Dat geldt zowel voor de leveringsakte als voor een doorhaling. Recherchekosten dekken de juridische uitzoekslagen die de notaris doet voordat hij de akte passeert: controle van eigendomsregisters, beslagrechten, hypotheekinschrijvingen en bestemmingsplannen. Voor een eenvoudig pand kost dit 75 euro; bij een pand met juridische geschiedenis (eerdere overdrachten, splitsingen, erfpacht) loopt dit op tot 250 euro of meer.

De royementsakte verdient extra aandacht. Heeft u nog een hypotheek op het pand staan, dan moet die bij verkoop worden doorgehaald in het Kadaster. Zonder royementsakte krijgt de koper geen schoon eigendom. Deze kost komt op uw verkopersrekening: 450 tot 800 euro plus 144 euro Kadasterleges. Voor de juridische context van eigendomsoverdracht en doorhaling verwijzen wij naar artikel 3:89 BW over levering en inschrijving.

Vergelijking: notariskosten per type bedrijfspandtransactie

Bedragen zijn in euro's, exclusief 21 procent btw. Btw is voor ondernemers met btw-belaste prestaties in beginsel aftrekbaar; bij vrijgestelde bedrijfsactiviteiten is btw een echte kostenpost. Aan de tabel zie je: hoe complexer de eigendomssituatie, hoe hoger de verkoperskosten. Bij ABC-transacties komen daar nog overdrachtsbelasting-aspecten bij. Bij beslag op uw bedrijfspand geldt: de notariskosten lopen vaak parallel met advocaatkosten omdat juridische opheffingsvoorbereiding nodig is.

Kosten koper of vrij op naam: wie betaalt wat?

De Nederlandse vastgoedmarkt kent twee conventies. Bij "kosten koper" (k.k.) draagt de koper de overdrachtsbelasting (10,4 procent voor niet-woningen), de leveringsakte, recherchekosten en eventuele hypotheekakte. De verkoper draagt alleen de royementsakte van zijn eigen hypotheek. Bij "vrij op naam" (v.o.n.) draagt de verkoper alle bijkomende kosten en wordt de prijs all-in genoemd. In bedrijfsvastgoed is k.k. dominant: in 85 procent van onze 340 dossiers 2025 stond k.k. in de koopovereenkomst.

De praktijk is iets gemengder dan de letter van de overeenkomst. Vaak staat in de koopovereenkomst dat de verkoper meebetaalt aan een kostenpost als die specifiek voor hem wordt gemaakt. Voorbeelden: een aanvullende rechercheslag omdat de verkoper informatie achterhoudt, een akte van wijziging splitsing omdat de splitsingsakte niet up-to-date is, of een akte van vestiging erfdienstbaarheid die de verkoper voor de notariele overdracht moet regelen.

Voorbeeldcalculatie. U verkoopt een logistieke unit van 450.000 euro met een resterende hypotheek van 180.000 euro aan een belegger. K.k. is overeengekomen. De koper betaalt: leveringsakte 1.100 euro, recherchekosten 175 euro, hypotheekakte 1.250 euro en overdrachtsbelasting (10,4 procent) 46.800 euro. U betaalt: royementsakte 600 euro plus 144 euro Kadasterleges, in totaal 744 euro exclusief btw. Met 21 procent btw kost het u 900 euro netto, vaak vrijwel volledig aftrekbaar. Voor meer context over btw bij verkoop bedrijfspand zie ons aparte artikel.

Drie veelgemaakte fouten die u extra geld kosten

Fout een: notarissen niet vergelijken. Eigenaren laten doorgaans de koper de notaris kiezen. Dat is uw goed recht uit handen geven. Vraag de notaris een offerte voor de royementsakte en vergelijk met twee alternatieve notarissen. Op transacties met meerdere akten kunnen de verschillen oplopen tot 1.000 euro of meer. Voor de royementsakte mag u zelf een notaris kiezen, ook als de koper een andere notaris voor de leveringsakte gebruikt.

Fout twee: aanvullende werkzaamheden onderschatten. Notarissen factureren naar geleverde prestatie. Vraagt u tijdens het traject extra contractbepalingen, een aanvullende geheimhoudingsovereenkomst of advies over fiscale structurering, dan komen die op de eindrekening. Vraag vooraf welke uurtarieven gelden voor maatwerk en stel een budget af.

Fout drie: btw-claim vergeten. Btw op notariskosten is voor ondernemers met btw-belaste prestaties in beginsel aftrekbaar. Veel verkopers nemen de notarisrekening mee in hun jaarafsluiting, maar vergeten de btw-component te claimen. Zorg dat uw boekhouder de btw direct in de aangifte verwerkt na ontvangst van de rekening; dit scheelt liquiditeit.

Wanneer notariskosten echt anders uitpakken

Bij een directe verkoop aan een opkoper zoals Van Rooij vereenvoudigt de notarisrekening doorgaans aanzienlijk. Wij dragen alle leveringsaktekosten (k.k. is standaard in onze biedingen), de recherchekosten en de overdrachtsbelasting. U betaalt alleen het royement van uw hypotheek als die nog open staat, maar wij regelen die parallel met de leveringsakte zodat u niet hoeft te wachten. Het hele traject loopt via een door ons aangedragen vaste notarisrelatie die scherp tarief rekent op volume.

Bij een verkoop met financieringsvoorbehoud van de koper ligt het anders. Komt de koper niet rond met financiering en vervalt de koop, dan blijft u zitten met al gemaakte recherchekosten van uw eigen notaris. Spreek vooraf met uw notaris af dat hij pas factureert bij passering, niet bij voorbereiding. Voor scenarios over ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst is dit cruciaal.

Wilt u zekerheid over uw netto-opbrengst zonder onverwachte notarispostjes? Wij kopen uw bedrijfspand met een transparant bod waarin alle bijkomende kosten al verdisconteerd zijn. Bel 036 808 1818 of vraag een vrijblijvend bod aan. Binnen 24 uur weet u exact wat u netto overhoudt na alle notariskosten en heffingen.