Bedrijfspand verkopen zonder makelaar: complete gids

In het kort

• Zonder makelaar verkopen kan via drie routes: een directe koper of opkoper, verkoop aan een partij uit uw eigen netwerk of een openbare veiling.
• Een bedrijfsmakelaar rekent in Nederland doorgaans 1 tot 2,5 procent courtage plus 1.000 tot 2.500 euro aan intredekosten en marketingbijdrage.
• Juridisch is makelaarsbemiddeling niet verplicht. Wel verplicht: notarisakte (artikel 3:89 BW), energielabel (artikel 2.1 Bouwbesluit) en kadastrale inschrijving.
• Bij Van Rooij zagen wij in 2025 dat 41 procent van de verkopen aan een directe koper binnen vijf weken werd afgerond tegen gemiddeld 89 procent van de getaxeerde marktwaarde.

Waarom eigenaren kiezen voor verkoop zonder makelaarskantoor

Een ondernemer uit Breda belde ons afgelopen februari. Zijn bedrijfspand stond al acht maanden in de etalage bij twee achtereenvolgende bedrijfsmakelaars. Drie bezichtigingen, nul biedingen. De vaste lasten bedroegen 3.100 euro per maand aan OZB, verzekering, hypotheekrente en basisonderhoud. Na acht maanden makelaarsbemiddeling was hij 24.800 euro aan doorlopende kosten kwijt zonder enig resultaat. De vraag die hij stelde was simpel: mag dit eigenlijk ook zonder kantoor?

Het antwoord op die vraag is juridisch ja. Makelaarsbemiddeling is in Nederland nooit verplicht bij de verkoop van bedrijfsvastgoed. De verplichte rollen zitten elders: een notaris die de eigendomsoverdracht in de openbare registers van het Kadaster inschrijft, een geldig energielabel bij oplevering, en een ondertekende koopovereenkomst die aan de minimale eisen van het Burgerlijk Wetboek voldoet. Wat een makelaarskantoor doet bestaat uit drie functies die u elk afzonderlijk kunt organiseren of uitbesteden: waardebepaling, koperszoek en onderhandeling plus begeleiding. Zie ons artikel over makelaarskosten bedrijfspand voor een volledige opbouw van wat u concreet betaalt.

Dat is de theorie. De praktische vraag is of uw situatie deze route aankan. Eigenaren met een goed courant kantoorpand in Amsterdam-Zuid, zonder tijdsdruk en met voldoende tijd om bezichtigingen zelf te verzorgen, kunnen zonder makelaar vrijwel hetzelfde resultaat behalen als met een kantoor. Eigenaren met een leeg pand op een verouderd bedrijventerrein, een erfenissituatie of een naderend faillissement hebben baat bij een directe opkoper die de koperszoek overslaat en het juridische traject in eigen regie houdt. Voor deze laatste groep werkt een makelaar zelden omdat het netwerk van een traditioneel kantoor vooral bestaat uit eindgebruikers, niet uit cash-kopers.

De drie routes zonder makelaar en welke in uw situatie past

Route een is verkoop aan een directe koper of opkoper. Dit betekent dat u het pand aanbiedt aan een bedrijf dat bedrijfsvastgoed voor eigen portefeuille of herontwikkeling aankoopt. Het proces verloopt snel, meestal binnen vier tot zes weken van eerste contact tot notarispassering. U ontvangt geen courtage-factuur, maar u moet accepteren dat de aankoper winst en risicopremie berekent, waardoor de biedprijs onder de taxatiewaarde ligt. In onze ervaring komt dit bod bij courante panden uit op 87 tot 92 procent van de marktwaarde; bij incourante of belaste panden op 70 tot 85 procent.

Route twee is verkoop binnen het eigen netwerk. Een huurder die het pand wil overnemen, een leverancier die uitbreidt of een bevriende ondernemer uit dezelfde branche zijn logische kandidaten. Deze route levert vaak de hoogste prijs op omdat er geen tussenschakel is en beide partijen de situatie kennen. De valkuil zit in de prijsonderhandeling: zonder onafhankelijk taxatierapport krijgt u later mogelijk fiscale vragen van de Belastingdienst over een zakelijke verkoopprijs, zeker als de koper een familielid of gelieerde onderneming is. Lees hoe taxatie dit borgt in taxatie bedrijfspand. Voor familieoverdracht gelden aanvullende fiscale eisen, zie bedrijfspand verkopen aan zoon of dochter.

Route drie is de openbare veiling. In Nederland verloopt dit via een gecertificeerde veilingnotaris. Deze route wordt in de praktijk vrijwel alleen gekozen als gedwongen executietraject door een schuldeiser of bank. Vrijwillig kiezen voor veiling is zelden verstandig: veilingkopers rekenen standaard een premie van 25 tot 40 procent naar beneden voor het extra risico dat zij lopen, en de veilingkosten voor de verkoper bedragen 5 tot 8 procent van de opbrengst. Een vrijwillige veiling leidt daardoor bijna altijd tot een lager netto-resultaat dan een directe verkoop.

Stappenplan zonder makelaar: documenten, taxatie en notariskeuze

Begin met waardebepaling. Laat het pand taxeren door een geregistreerd taxateur die is aangesloten bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Een NRVT-taxatie kost 1.500 tot 3.500 euro afhankelijk van oppervlakte en complexiteit, en geldt als onafhankelijk bewijs van marktwaarde. Zonder deze taxatie staat u zwak bij onderhandeling met een directe koper en zwak bij een latere belastingcontrole over de verkoopprijs. Verzamel vervolgens de documentenmap: kadastrale uittreksel via Kadaster, energielabel, huurcontracten, bouwkundig rapport, eventuele bodemrapporten en de akte van levering waarmee u het pand destijds heeft verworven.

Daarna komt de koperszoek. Voor de directe-koperroute volstaat het om zelf contact te leggen met twee of drie landelijke opkopers die in uw regio actief zijn. Vraag per opkoper een indicatief bod binnen 48 uur op basis van foto's en het kadastrale uittreksel. Dit geeft u een bandbreedte. Voor de netwerkroute benadert u zelf drie tot vijf partijen die logische kopers zijn. Voor de veilingroute neemt een veilingnotaris het proces over, maar die keuze is zelden economisch rationeel.

De laatste stap is de juridische afhandeling. Kies een notaris met aantoonbare ervaring in bedrijfsvastgoed, niet een consumentennotaris die incidenteel commercieel werkt. De koopovereenkomst moet minimaal bevatten: identificatie pand, prijs, opleveringsdatum, ontbindende voorwaarden, verklaring over bodemgesteldheid en ouderdomsclausule. Een notaris rekent voor de overdracht van een bedrijfspand 1.800 tot 3.500 euro exclusief kadasterkosten. Het energielabel is wettelijk verplicht bij oplevering en kost 250 tot 650 euro via een EPA-U gecertificeerd adviseur. Vergelijk hoeveel u totaal bespaart tegenover makelaar in onderstaande tabel.

De tabel laat zien waarom de doorlooptijd minstens zo belangrijk is als de courtage. Iedere extra maand aan leegstand of voortzetting van vaste lasten eet 2.500 tot 4.000 euro op. Voor een gemiddelde situatie verdampt het theoretische prijsverschil tussen makelaarsbemiddeling en directe verkoop binnen vier tot vijf maanden doorlooptijd.

Praktijkcijfers uit 340 bedrijfspanden in 2025

Op basis van de 340 bedrijfspanden die wij in 2025 beoordeelden gold het volgende patroon: 41 procent van de verkopen ging buiten een makelaar om direct aan ons, 28 procent koos voor een partij uit het eigen netwerk en de overige 31 procent koos alsnog voor een traditionele makelaar na eerste gesprek. Van de directe verkopen werd 94 procent binnen zes weken notarieel overgedragen, met een mediane doorlooptijd van 29 dagen. De biedingen lagen bij courante panden gemiddeld op 89 procent van de NRVT-taxatiewaarde. Bij panden met leegstand langer dan 12 maanden, belastingschulden of bodemverontreiniging zakte dit naar 73 tot 84 procent, waarbij dit verschil in bijna alle gevallen compenseerde voor de vermeden verdere lasten en de juridische onzekerheid.

Wat deze data concreet betekenen: een bedrijfspand met een taxatiewaarde van 500.000 euro dat zonder makelaar direct verkoopt tegen 445.000 euro (89 procent) levert onder de streep vaak meer op dan hetzelfde pand dat via een kantoor voor 500.000 euro verkoopt. De reden: 10.000 euro courtage, 2.000 euro marketing, 8 maanden doorlopende lasten (26.000 euro) en het risico dat de gevraagde prijs nooit binnenkomt. Netto met makelaar: 462.000 euro bij succesvolle verkoop na 8 maanden. Netto zonder makelaar via directe verkoop binnen zes weken: 442.000 euro. Bij een moeizaam pand draait die verhouding snel om in het voordeel van de directe route.

Wilt u weten wat uw pand bij directe verkoop kan opbrengen? Bel ons op 036 808 1818 voor een indicatief bod binnen 24 uur. Wij werken in heel Nederland, kopen voor eigen rekening en ronden binnen vier tot zes weken af via een notaris naar keuze. Geen courtage, geen marketingkosten, geen verplichtingen aan een bemiddelingsovereenkomst.

Veelgestelde vragen

Is een makelaar juridisch verplicht bij de verkoop van een bedrijfspand?
Nee. De Nederlandse wet vereist alleen een notariële akte van levering en inschrijving bij het Kadaster. Een makelaar is bemiddeling en daarmee optioneel. U kunt de waardebepaling, koperszoek en onderhandeling zelf organiseren of aan een notaris of jurist uitbesteden.

Hoeveel bespaart u zonder bedrijfsmakelaar?
Bij een verkoopprijs van 500.000 euro bespaart u tussen 6.000 en 15.000 euro aan courtage plus 1.000 tot 2.500 euro aan intredekosten. Tegenover die besparing staat dat een directe koper doorgaans een scherper bod doet dan de vraagprijs die een makelaar zou adviseren.

Welke documenten moet u zelf regelen zonder makelaar?
Verplicht zijn een geldig energielabel, kadastraal uittreksel, eigendomsakte, eventueel huurcontract en een koopovereenkomst die aan artikel 7:2 BW voldoet. De Rijksoverheid publiceert een actueel overzicht van verplichte vastgoedinformatie.

Kunt u veilig aan een familielid verkopen zonder makelaar?
Ja, mits u een onafhankelijke NRVT-taxatie laat opstellen en de verkoopprijs daarop baseert. Zonder taxatie kan de Belastingdienst de transactie herkwalificeren als schenking, met schenkbelasting tot 40 procent over het verschil tussen betaalde prijs en marktwaarde.

Hoe lang duurt een verkoop zonder makelaar aan een directe koper?
In de praktijk 29 tot 42 dagen van eerste contact tot notariële overdracht, gerekend over 139 directe transacties in 2025. Hypotheekopheffing via de bank is doorgaans de langste stap, met een gemiddelde van 14 werkdagen na indiening van het aflossingsverzoek.

Welke kopers zijn te vinden zonder makelaarsnetwerk?
Drie groepen: landelijke opkopers die voor eigen portefeuille aankopen, regionale herontwikkelaars gericht op transformatie, en eindgebruikers via bedrijventerreinverenigingen of de KvK-branchegegevens. Voor meer achtergrond, zie bedrijfspand verkopen aan opkoper.