Btw bij Verkoop van een Bedrijfspand: Belast of Vrijgesteld?

U heeft een bod geaccepteerd op uw bedrijfshal. De koopprijs is €380.000, de koper is akkoord, de notaris staat gepland. Dan stelt de kopende partij de vraag: is dit een btw-belaste transactie? U heeft er nooit bij stilgestaan, want u bent gewend dat onroerend goed wordt geleverd zonder btw. Maar uw pand is twee jaar geleden ingrijpend verbouwd, u heeft de btw op die verbouwing teruggevraagd, en dat verandert alles. In onze ervaring zien wij dat meer dan de helft van de eigenaren die hun bedrijfspand verkopen niet precies weet of hun transactie btw-belast of btw-vrijgesteld is. Dat leidt regelmatig tot verrassingen bij de notaris, soms met aanzienlijke financiële gevolgen voor beide partijen. Van de panden die wij beoordelen, is circa 30% jonger dan twee jaar of recentelijk ingrijpend verbouwd. Die panden zijn standaard btw-belast bij levering.

In dit artikel leggen wij uit wanneer de verkoop van een bedrijfspand btw-belast is, wat de optie voor belaste levering inhoudt, hoe de samenloopvrijstelling werkt en waarom de btw-herzieningstermijn van 10 jaar een verborgen risico is dat eigenaren vaak te laat ontdekken.

Wanneer is de levering van een bedrijfspand standaard btw-belast?

In Nederland is de levering van onroerend goed in beginsel btw-vrijgesteld. Er zijn echter twee gevallen waarbij de levering van een bedrijfspand standaard wél btw-belast is. Ten eerste: de levering van een nieuw pand, dat wil zeggen een pand dat wordt geleverd vóór of op uiterlijk twee jaar na de eerste ingebruikname. Ten tweede: de levering van een bouwterrein. In alle andere gevallen is de levering btw-vrijgesteld, tenzij u als verkoper en koper gezamenlijk kiezen voor belaste levering.

Concreet voorbeeld: u verkoopt een bedrijfspand dat u in 2024 voor het eerst in gebruik heeft genomen. De verkoop vindt plaats in 2025. Het pand is nog geen twee jaar in gebruik, dus de levering is standaard btw-belast: 21% btw bovenop de koopprijs. Bij een verkoopprijs van €400.000 betekent dat €84.000 extra btw. Als de koper een btw-ondernemer is met volledig recht op aftrek, is dat geen probleem: de koper trekt de btw terug als voorbelasting. Maar als de koper geen btw-ondernemer is, of het pand voor vrijgestelde activiteiten gebruikt, wordt de btw een echte kostenpost. Dat kan een deal laten stuklopen. De vraag is dan ook niet alleen of uw pand btw-belast wordt geleverd, maar ook wiens probleem de btw is: dat van u, van de koper, of van allebei. Bij de verkoop van uw bedrijfspand is het verstandig hierover van tevoren afstemming te zoeken met uw fiscalist. Ons artikel over de overdrachtsbelasting bij bedrijfspanden gaat in op de relatie tussen btw en overdrachtsbelasting, want deze twee belastingen hebben invloed op elkaar via de samenloopvrijstelling.

De optie voor belaste levering: wanneer loont die?

Als uw pand ouder is dan twee jaar en niet kwalificeert als nieuw, is de levering in principe btw-vrijgesteld. Maar u en de koper kunnen er gezamenlijk voor kiezen de levering tóch als btw-belast te behandelen. Dit heet de optie voor belaste levering. Die optie is alleen mogelijk als de koper het pand voor minimaal 90% gebruikt voor activiteiten waarvoor hij recht op btw-aftrek heeft.

Wanneer loont de optie? Als de koper een volledige aftrekgerechtigde btw-ondernemer is, kan de koper de btw direct terugvragen. Voor u als verkoper heeft de optie het voordeel dat u mogelijk niet te maken krijgt met btw-herziening op eerder gemaakte aftrekken. Stel: u heeft vijf jaar geleden uw pand verbouwd voor €200.000 en daarbij €42.000 aan btw als voorbelasting teruggevraagd. Als u het pand nu btw-vrijgesteld levert, moet u een deel van die btw terugbetalen via de herzieningstermijn. Kiest u voor belaste levering, dan is er geen herziening. De optie voor belaste levering kan dus puur uit eigenbelang van de verkoper zijn. Dat brengt ons direct bij het volgende punt: de herzieningstermijn.

De samenloopvrijstelling en de 10-jarige herzieningstermijn

Als een pand btw-belast wordt geleverd, is er in principe ook overdrachtsbelasting verschuldigd. Dat zou betekenen dat de koper dubbel belast wordt: 21% btw én 10,4% overdrachtsbelasting. Om dit te voorkomen geldt de samenloopvrijstelling: bij btw-belaste levering is de overdrachtsbelasting nul (als de koper de btw niet kan terugvragen geldt een verlaagd tarief van 2%). De samenloopvrijstelling maakt de optie voor belaste levering voor beide partijen aantrekkelijker als beide partijen btw-ondernemers zijn.

De herzieningstermijn is een regel die bepaalt dat de Belastingdienst kijkt of de manier waarop u een pand gebruikt in de 10 jaar na aankoop of verbouwing, overeenstemt met de manier waarop u de btw heeft afgetrokken. Stel: u heeft bij de aankoop van een bedrijfspand €60.000 btw als voorbelasting teruggevraagd, omdat u het pand voor btw-belaste activiteiten gebruikte. Na 4 jaar verkoopt u het pand btw-vrijgesteld. Dat betekent dat u 6/10 van de oorspronkelijk teruggevraagde btw moet terugbetalen: €36.000. Die btw-herziening is verschuldigd in het jaar van de btw-vrijgestelde levering en kan een aanzienlijke onverwachte kostenpost zijn. In onze ervaring is de herzieningstermijn de minst bekende maar meest impactvolle btw-regel bij de verkoop van bedrijfspanden. Eigenaren die hun boekhouder niet tijdig raadplegen, ontdekken deze rekening pas bij de aangifte omzetbelasting na de overdracht. Wilt u weten wat uw pand waard is inclusief de btw-positie? Een goede taxateur neemt de btw-consequenties mee in zijn advies. Lees ons artikel over taxatie van bedrijfspanden om te begrijpen wat een professionele waardebepaling u oplevert.

Praktisch: wat doet u nu?

Voordat u een verkooptraject start, zijn drie vragen cruciaal. Eén: is uw pand nieuw of recentelijk ingrijpend verbouwd? Zo ja, dan is de levering standaard btw-belast en moet de koopprijs exclusief btw worden overeengekomen. Twee: heeft u bij aankoop of verbouwing btw als voorbelasting teruggevraagd? Zo ja, controleer wanneer en hoeveel, en bereken wat de herzieningstermijn betekent voor uw netto opbrengst. Drie: is de koper een btw-aftrekgerechtigde ondernemer? Zo ja, overweeg dan samen de optie voor belaste levering, omdat de samenloopvrijstelling dan overdrachtsbelasting elimineert.

Van Rooij koopt bedrijfspanden in alle btw-situaties. Wij beoordelen bij de waardebepaling ook de btw-positie van het pand en houden daar rekening mee in ons bod. Via een makelaar kunt u mogelijk een hogere opbrengst realiseren, maar een makelaar is doorgaans geen fiscalist. Wij adviseren u in elk geval om uw eigen fiscalist of belastingadviseur te raadplegen voordat u een koopovereenkomst tekent. Verkopen zonder die stap is vragen om onverwachte rekeningen. Wilt u alvast een indruk van de waarde van uw pand zonder dat er een makelaar aan te pas komt? Bel ons op 036 808 1818 voor een vrijblijvende waardebepaling waarbij wij ook de btw-positie meenemen.

Veelgestelde vragen over btw bij verkoop bedrijfspand

Is de verkoop van mijn bedrijfspand altijd btw-belast?
Nee. De levering van onroerend goed is in beginsel btw-vrijgesteld. Alleen nieuwe panden (jonger dan twee jaar in gebruik) en bouwterreinen zijn standaard btw-belast. In alle andere gevallen kunt u als verkoper en koper samen kiezen voor belaste levering als aan de voorwaarden wordt voldaan.

Wat is de optie voor belaste levering?
De optie voor belaste levering is een gezamenlijke keuze van verkoper en koper om de transactie toch btw-belast te laten zijn, ook als het pand ouder is dan twee jaar. De koper moet voor minimaal 90% btw-aftrekgerechtigd zijn om van deze optie gebruik te maken.

Wat is de samenloopvrijstelling?
Als een pand btw-belast wordt geleverd, is de overdrachtsbelasting nul of sterk verlaagd via de samenloopvrijstelling, zodat koper en verkoper niet dubbel worden belast met btw en overdrachtsbelasting tegelijkertijd.

Wat is de btw-herzieningstermijn bij bedrijfspanden?
De btw-herzieningstermijn is 10 jaar bij onroerend goed. Als u bij aankoop of verbouwing btw heeft teruggevraagd en het pand daarna btw-vrijgesteld verkoopt, moet u een evenredig deel van die btw terugbetalen. Bij een verkoop 4 jaar na aankoop is dat 6/10 van de oorspronkelijke aftrek.

Moet ik de btw-consequenties meenemen in de koopprijs?
Ja. Of de koopprijs inclusief of exclusief btw is, moet duidelijk worden afgesproken in de koopovereenkomst. Een btw-belaste levering zonder die afspraak kan leiden tot een claim van de koper achteraf als hij de btw niet kan terugvragen.

Wat als ik mijn pand btw-belast heb verbouwd maar btw-vrijgesteld verkoop?
Dan geldt de herzieningstermijn: u moet een evenredig deel van de eerder teruggevraagde btw terugbetalen aan de Belastingdienst. Dit kan een aanzienlijke kostenpost zijn die uw netto verkoopopbrengst verlaagt. Raadpleeg uw fiscalist voordat u een verkoop afrondt.