Bedrijfspand Verkopen en de Belastingdienst: Stakingswinst, HIR en BTW in 2026

Veel verkopers onderschatten de fiscale impact van een pandverkoop of stellen de planning te lang uit. De Belastingdienst kijkt niet alleen naar uw verkoopprijs maar naar het verschil met uw fiscale boekwaarde, de btw-positie van het pand en uw bredere ondernemingssituatie. Kevin van Rooij bespreekt fiscale aspecten altijd vooraf met verkopers en verwijst naar de Belastingdienst-site als primair referentiekader. Hieronder de vier fiscale hoofdposten op een rij, inclusief rekenvoorbeelden.

Stakingswinst en winst uit onderneming: de hoofdpost

Verkoopt u uw bedrijfspand terwijl het op de fiscale balans staat (in de ondernemingssfeer), dan realiseert u bij verkoop het verschil tussen de verkoopprijs en de fiscale boekwaarde als winst uit onderneming. Als u tegelijk uw onderneming staakt, heet deze winst stakingswinst en gelden specifieke vrijstellingen onder Wet IB 2001 artikel 3.79 en verder.

Rekenvoorbeeld IB-ondernemer (eenmanszaak, vof). U verkoopt uw pand voor 850.000 euro. Fiscale boekwaarde: 420.000 euro. Boekwinst: 430.000 euro. U bent 64 jaar en staakt de onderneming. Stakingswinstvrijstelling maximaal 3.830 euro (art 3.79). MKB-winstvrijstelling 13,31 procent. Na aftrek: belastbare winst circa 365.000 euro in box 1. Bij tarief 49,50 procent schijf 2: IB ongeveer 181.000 euro. Betalingsspreiding over maximaal 10 jaar mogelijk (art 25 lid 17 Invorderingswet) onder voorwaarden.

Rekenvoorbeeld BV. Zelfde pand in een BV. Boekwinst 430.000 euro wordt met 25,8 procent Vpb belast = 110.940 euro. Als u het restant uitkeert als dividend aan de DGA: aanvullend 24,5 procent (box 2) op 319.060 euro = 78.170 euro. Gecombineerd 189.110 euro, een marginaal tarief van ongeveer 44 procent. Alternatief: kapitalisatie binnen de BV voor verdere investeringen.

Herinvesteringsreserve (HIR): uitstel van belasting

De herinvesteringsreserve onder artikel 3.54 Wet IB 2001 (voor IB-ondernemers) en artikel 3.54 juncto artikel 8 Wet Vpb 1969 (voor BV's) laat u de boekwinst apart zetten in een reserve, waardoor u geen directe belasting betaalt. Voorwaarde: binnen 3 jaar herinvestering in vervangend bedrijfsvastgoed met dezelfde economische functie. Bij overheidsingrepen (zoals gedwongen verkoop bij ruimtelijke ontwikkeling) geldt 4 jaar.

De HIR is geen gratis uitstel. Als u niet binnen 3 jaar herinvesteert valt de reserve vrij en wordt alsnog belast, met boeterente. Bovendien moet het vervangend bedrijfsmiddel van vergelijkbare economische functie zijn: een bedrijfshal vervangen door een kantoor kan, een bedrijfspand vervangen door een woning in principe niet.

Rekenvoorbeeld HIR. Boekwinst 430.000 euro gaat in de HIR. U koopt binnen 2 jaar een nieuw bedrijfspand voor 960.000 euro. De HIR wordt afgeboekt op de aanschafwaarde van het nieuwe pand: boekwaarde wordt 960.000 minus 430.000 = 530.000 euro. U betaalt later afschrijvingen over die lagere basis (dus meer afschrijving is niet meer mogelijk), maar directe heffing wordt vermeden.

BTW bij verkoop: belast of vrijgesteld?

De btw-positie is een apart hoofdstuk vol valkuilen. Hoofdregel: verkoop van onroerend goed is vrijgesteld van btw (artikel 11 lid 1 sub a Wet OB 1968). Uitzondering: nieuwbouw binnen 2 jaar na ingebruikname is verplicht belast met btw (artikel 3 lid 1 Wet OB). Bij vrijgestelde verkoop kunt u met de koper opteren voor belaste levering onder voorwaarden (art 11 lid 1 sub a onder 2).

Heeft u bij aanschaf destijds btw afgetrokken? Dan kan bij een nu vrijgestelde verkoop een herzieningsverplichting ontstaan onder artikel 15 Wet OB: u moet btw terugbetalen over de nog-niet-verstreken herzieningsperiode (9 jaar voor onroerende zaken). Zie onze uitgebreide uitleg in btw bij bedrijfspandverkoop en btw-herziening.

Rekenvoorbeeld btw-herziening. U kocht in 2020 een pand voor 800.000 euro excl btw. Btw 168.000 euro (21 procent) volledig afgetrokken omdat u met btw belaste prestaties verrichtte. In 2026 verkoopt u vrijgesteld na 6 gebruiksjaren. Herzieningstermijn 9 jaar, u heeft 3 jaar te gaan. Herzieningsbedrag: 3/9 x 168.000 = 56.000 euro terugbetalen aan Belastingdienst. Deze kosten kunnen vaak doorberekend worden aan de koper via de prijs, mits daarover expliciet wordt onderhandeld.

Overdrachtsbelasting: betaald door de koper, maar beinvloedt de prijs

Overdrachtsbelasting bij bedrijfsvastgoed is in 2026 10,4 procent (was 10,4 procent vanaf 1 januari 2023, onveranderd). Betaald door de koper, niet door de verkoper, maar de hoogte beinvloedt de vraagprijsonderhandeling. Geen overdrachtsbelasting geldt bij: nieuwbouw met btw (samenloopvrijstelling art 15 WBR), bedrijfsopvolging aan familie onder voorwaarden (art 15 lid 1 sub b WBR), fusies en splitsingen (art 15 lid 1 sub h WBR). Zie overdrachtsbelasting bedrijfspand.

Bij verkoop aan familie of aan een eigen BV is de timing cruciaal. Een verkoop binnen 6 maanden na een eerdere overdracht kwalificeert onder art 13 WBR voor verrekening, wat dubbele heffing kan voorkomen. Voorbeeld: u brengt het pand eerst in de BV (10,4 procent ob), verkoopt 5 maanden later aan een derde: de eerder betaalde ob wordt verrekend.

Veelgestelde vragen

Moet ik altijd belasting betalen bij verkoop van een bedrijfspand?

Niet altijd direct. Bij een herinvesteringsreserve wordt heffing uitgesteld tot 3 jaar. Bij een verkoop zonder boekwinst (verkoopprijs onder of gelijk aan boekwaarde) is er geen belaste winst, alleen mogelijke btw-herziening en overdrachtsbelasting voor de koper.

Hoe lang mag ik wachten met herinvesteren voor de HIR?

3 jaar vanaf het jaar van vorming van de reserve. Bij overheidsingrepen (bijvoorbeeld onteigening, ruimtelijke ordening) 4 jaar. Daarna valt de reserve vrij en wordt alsnog belast.

Welke belasting betaalt de koper bij aankoop van een bedrijfspand?

10,4 procent overdrachtsbelasting (in 2026), of btw bij een nieuwbouwpand binnen 2 jaar na ingebruikname. Soms gelden vrijstellingen bij bedrijfsovername of fusie.

Moet ik zelf btw terugbetalen bij een vrijgestelde verkoop?

Alleen als u destijds btw heeft afgetrokken en binnen de 9-jarige herzieningsperiode verkoopt. De herzieningsverplichting loopt tijdsevenredig terug op basis van de nog resterende periode.

Kan ik de fiscus-afdracht uitstellen na verkoop?

Bij stakingswinst kunt u betalingsspreiding vragen over 5 tot 10 jaar (artikel 25 Invorderingswet), mits u voldoet aan leeftijds- en onderneming-criteria. De Belastingdienst beoordeelt per geval.

Fiscaal slim verkopen

Twijfelt u over de fiscale timing van uw pandverkoop? Vraag vooraf advies aan uw accountant of een fiscaal specialist en bespreek de HIR-mogelijkheid. Wilt u inzicht in de marktprijs zodat u uw fiscale planning kunt onderbouwen? Bel Kevin van Rooij op 036 808 1818 voor een indicatieve waardebepaling of bekijk de werkwijze op bedrijfspand verkopen.