Btw-herziening bij bedrijfspand: wat u moet weten voor u verkoopt

U heeft uw bedrijfspand in 2019 gekocht voor 540.000 euro exclusief btw, de btw van 113.400 euro teruggevraagd en netjes verwerkt. Nu, zeven jaar later, wilt u verkopen. Als de koper niet btw-belast doorgaat, krijgt u van de Belastingdienst een rekening van ongeveer 34.000 euro wegens btw-herziening. Dat is een bedrag waar veel verkopers zich blind op verkijken, en dat vaak pas aan het licht komt als de notaris de akte al heeft opgesteld.

De btw-herzieningstermijn van tien jaar is een van de meest onderschatte valkuilen bij de verkoop van bedrijfsvastgoed. In dit artikel leggen wij uit wanneer herziening speelt, hoe u het precies berekent, hoe u het kunt voorkomen en welke opties u overhoudt als de termijn nog niet is verstreken.

De tien-jaarsregel: hoe de herzieningstermijn werkt

De herzieningstermijn voor onroerende zaken in Nederland bedraagt tien volledige kalenderjaren, het aanschafjaar plus negen volgende jaren. In die periode volgt de Belastingdienst of het pand voortdurend voor btw-belaste prestaties wordt gebruikt. Als het gebruik wijzigt (bijvoorbeeld van btw-belaste verhuur naar vrijgestelde verhuur, of van eigen gebruik naar vrijgestelde verkoop), herziet de fiscus een deel van de ooit afgetrokken btw en moet u dat terugbetalen.

Per jaar resterend in de tienjaarstermijn bent u 10% van de oorspronkelijke btw kwijt. Bij een pand dat u in 2019 kocht voor 540.000 euro exclusief btw (21%), bedraagt de voortrekbare btw 113.400 euro. Verkoopt u in 2026 zonder btw-belaste overdracht, dan zijn er nog drie jaren over (2026, 2027, 2028) en moet u drie tiende van 113.400 is 34.020 euro terugbetalen. Dit is een kasuitgave direct na de overdracht, bovenop overdrachtsbelasting en eventuele makelaarskosten. Van de verkopers die wij in 2025 spraken, wist slechts 31% vooraf precies hoeveel btw-herziening hen zou raken.

De logische vervolgvraag is: hoe voorkom ik dat ik die rekening krijg?

Btw-belaste verkoop met optieverklaring (artikel 11 Wet OB)

De meest gebruikte oplossing om herziening te voorkomen is een btw-belaste verkoop via een gezamenlijke optieverklaring. Verkoper en koper verklaren samen dat zij de levering belast willen laten zijn, ondanks dat verkoop van bedrijfsvastgoed na het eerste gebruiksjaar normaal is vrijgesteld. De voorwaarde: de koper moet het pand voor minimaal 90% gebruiken voor btw-belaste prestaties. In sommige branches (uitzendbureau, makelaars, sportscholen met niet-sportieve nevenactiviteiten) ligt die grens op 70%.

Is aan die voorwaarde voldaan, dan draagt u over de verkoopprijs 21% btw af, die de koper direct weer kan terugvragen. Netto-effect voor koper en verkoper: nihil op de btw, en geen herzieningsclaim voor u. Let wel op: bij opteren geldt wel 10,4% overdrachtsbelasting over de koopsom exclusief btw (WBR). Zonder opteren geldt de overdrachtsbelasting over de volledige koopsom inclusief btw. Het bedrag aan overdrachtsbelasting blijft per saldo vaak gelijk, maar de btw-herziening wordt volledig vermeden.

Het risico: als later blijkt dat de koper niet de 90%-norm heeft gehaald (bijvoorbeeld omdat een deel van het pand aan een tandarts werd onderverhuurd), kan de Belastingdienst tot vijf jaar na dato de herziening alsnog verhalen op u. In de koopovereenkomst moet daarom een harde vrijwaringsclausule worden opgenomen waarin de koper u volledig schadeloos stelt voor deze situatie.

Verkoop binnen de twee-jaarsperiode: automatisch btw-belast

Verkoopt u binnen twee jaar na eerste ingebruikname, dan is de levering verplicht btw-belast, dus is er geen herziening. Koopt u een nieuwbouwpand in 2024 en verkoopt u het in 2025, dan loopt alles automatisch via de btw en komt u aan herziening niet toe. Voor bestaande panden die meer dan twee jaar geleden in gebruik zijn genomen, geldt dit niet en moet u ofwel opteren ofwel de herziening accepteren.

Bij ons kwam in 2025 een eigenaar langs die een logistiek pand in Hengelo in november 2017 had betrokken. Hij wilde verkopen in maart 2026. De koper was een stichting die zorgactiviteiten ging uitvoeren (btw-vrijgesteld). Opteren was dus niet mogelijk. Met nog drie herzieningsjaren te gaan en 164.000 euro oorspronkelijk afgetrokken btw, stond hij voor een correctie van 49.200 euro. Uiteindelijk hebben wij in overleg met zijn adviseur de koopprijs fiscaal verhoogd met de helft van dit bedrag, zodat het verlies gedeeld werd. Dit is een voorbeeld van hoe een onvoorziene herziening alsnog pragmatisch wordt opgelost.

Bijzondere situaties: sloop, leegstand en gedeeltelijk gebruik

Herziening speelt niet alleen bij verkoop. Ook bij sloop, langdurige leegstand of overgang naar vrijgesteld gebruik (zoals verhuur aan een arts of school) treedt herziening op. In onze praktijk zien wij dat eigenaren die hun pand tijdelijk leeg laten staan vaak niet doorhebben dat ook tijdens leegstand de btw-behandeling belangrijk is. Onderbouw dan schriftelijk dat u actief op zoek bent naar een btw-belaste huurder of koper, zodat het pand in ieder geval niet uit de btw-sfeer valt. Zonder dat bewijs kan de Belastingdienst in het vierde of vijfde jaar een herziening opleggen.

Bij gedeeltelijk gebruik geldt dat u per deel van het pand moet beoordelen of het btw-belast wordt gebruikt. Verhuurt u 60% van uw bedrijfsverzamelgebouw aan een btw-belaste ondernemer en 40% aan een huisarts, dan kunt u over dat tweede deel de btw niet terugvragen en treedt bij het btw-belaste deel jaarlijks een toetsing op. Lees over vergelijkbare complexiteit ons artikel btw bij verkoop bedrijfspand voor de bredere context rondom btw en vastgoed, en over leegstand bedrijfspand voor de financiele gevolgen van langdurig leegstaan.

Veelgestelde vragen over btw-herziening bij bedrijfspanden

Hoe bereken ik de btw-herziening op mijn bedrijfspand?
De btw-herziening bedraagt per nog openstaand herzieningsjaar 10% van de oorspronkelijk afgetrokken btw, dus bij een pand waarvoor u 113.400 euro btw heeft teruggevraagd en dat u verkoopt met drie jaar resterend, bedraagt de terugbetaling 34.020 euro.

Wanneer is de tien-jaarstermijn afgelopen?
De herzieningstermijn loopt tien volledige kalenderjaren vanaf het jaar van eerste ingebruikname. Een pand dat in april 2015 in gebruik werd genomen, valt dus tot en met 31 december 2024 binnen de termijn en is vanaf 1 januari 2025 vrij van herziening.

Kan ik de herziening verrekenen met de koper?
Fiscaal niet, maar contractueel wel: u kunt de herziening meenemen in de koopprijs of als expliciete vergoeding laten opnemen in de koopakte. In de praktijk splitst men het bedrag vaak in twee, zodat beide partijen een deel van de last dragen.

Wat als de koper van plan verandert na de overdracht?
Als de koper binnen vijf jaar na de opteeroverdracht niet meer aan de 90%-norm voldoet, kan de fiscus de btw bij u als verkoper naheffen. Neem daarom een vrijwaringsclausule op in de koopovereenkomst die de koper aansprakelijk stelt voor elke herzieningsschade die u na de overdracht lijdt.

Geldt de herzieningstermijn ook voor verbouwingen?
Ja, investeringen boven 5.000 euro exclusief btw die tot verbetering van het pand leiden, starten een eigen tien-jaarstermijn. Wie in 2020 voor 85.000 euro verbouwde en in 2026 verkoopt, krijgt apart te maken met een aparte herzieningsberekening over die verbouwing.

Laat uw btw-positie doorrekenen voordat u tekent

Wij zien wekelijks eigenaren die pas op het notariskantoor ontdekken dat zij duizenden euro's aan btw moeten terugbetalen. Dat kan vermeden worden. Als u overweegt uw bedrijfspand te verkopen, laat ons dan eerst samen met uw fiscaal adviseur de btw-situatie doorrekenen. Wij weten welke koperprofielen opteren mogelijk maken en welke uitgesloten zijn. Bel 036 808 1818 of vraag een vrijblijvende waardebepaling aan, dan ziet u binnen een week zwart op wit hoe uw btw-positie eruit ziet en wat de beste verkoopvorm is.