Bedrijfspand in BV of prive: fiscaal slim kiezen

U heeft een eigen BV en u koopt of bezit een bedrijfspand. Twee weken na de notaris bedenkt uw boekhouder dat u eigenlijk had moeten kiezen tussen aankoop in de BV of in prive met de terbeschikkingstellingsregeling (TBS). Te laat: de overdrachtsbelasting is afgerekend, de structuur staat. Dit is een dilemma dat wij minstens twee keer per maand voorbij zien komen. Uit een cijfers van de Belastingdienst blijkt dat ruim 60 procent van de DGA-panden in Nederland onder de TBS-regeling valt, vaak omdat de keuze nooit bewust is gemaakt.

De fiscale gevolgen verschillen per scenario tot 180.000 euro op een gemiddeld pand van 600.000 euro. In dit artikel rekenen wij vier concrete situaties door en leggen wij uit wanneer u wel of niet moet schuiven, gegeven de fiscale tarieven die per 2026 gelden.

Drie eigendomsstructuren: BV, prive met TBS, of pand-BV

Een DGA met een bedrijfspand kent in de praktijk drie gangbare structuren (zie ook het overzicht van rechtsvormen bij de KvK). De eerste: het pand staat op de balans van de werkmaatschappij, die zelf in het pand zit. De tweede: het pand staat in prive, u verhuurt aan uw eigen BV en valt daarmee onder de TBS-regeling van artikel 3.92 Wet IB 2001. De derde: u plaatst het pand in een aparte vastgoed-BV (vaak met een holdingstructuur ertussen). Elke structuur heeft eigen voor- en nadelen.

Bij de werkmaatschappij-BV zit het voordeel in de eenvoud en het feit dat huurkosten verdwijnen tussen vennootschappen. Het nadeel: bij verkoop van het pand vermengt de boekwinst zich met de operationele winst, waardoor u soms in de hoge vpb-schijf van 25,8 procent (boven 200.000 euro winst) belandt. Ook is het pand in deze structuur kwetsbaar bij financiele problemen van de werkmaatschappij.

Bij prive met TBS verhuurt u tegen een zakelijke huurprijs aan uw BV. De huur is voor de BV aftrekbaar van de vpb (besparing 19 of 25,8 procent), maar voor u prive belast in box 1 progressief tot 49,5 procent. Boekwinst bij verkoop is ook box 1: progressief belast. De grote kracht van TBS is de hypotheekrente-aftrek prive en de afschrijving op het pand. Voor panden tot 800.000 euro waar u zelf in zit, is dit doorgaans de gunstigste route, mits u de zakelijkheid kunt onderbouwen (anders krijgt u een correctie van de inspecteur).

Bij een aparte vastgoed-BV (met holding ertussen) profiteert u van de deelnemingsvrijstelling: dividend van de vastgoed-BV naar de holding is onbelast. De boekwinst bij verkoop wordt belast tegen 19 procent (tot 200.000 euro) of 25,8 procent vpb. Bij liquidatie kunt u via de stakingswinstvrijstelling fiscaal gunstig uitkeren. Dit is vooral interessant bij panden boven 1 miljoen euro of bij meerdere panden in portefeuille.

Vier scenario's doorgerekend (panden 400.000 tot 1,2 miljoen euro)

Stel dat u een DGA bent met een loonsom van 70.000 euro en een werkmaatschappij die jaarlijks 150.000 euro winst maakt. U bezit een bedrijfshal van 600.000 euro die u zelf gebruikt. De afschrijvingsbasis is 350.000 euro (gebouw, exclusief grond), de jaarlijkse zakelijke huur 36.000 euro, hypotheekrente 12.000 euro per jaar.

Scenario 1, prive met TBS: u ontvangt 36.000 euro huur, trekt 12.000 euro hypotheekrente en circa 11.667 euro afschrijving (3,3 procent over 350.000 euro tot bodemwaarde) af. Belastbaar resultaat TBS-box 1: ongeveer 12.333 euro per jaar, belast tegen 49,5 procent in de top = 6.105 euro per jaar belasting. De BV bespaart op de 36.000 euro huur 25,8 procent vpb = 9.288 euro besparing per jaar. Netto fiscaal voordeel: 3.183 euro per jaar in uw voordeel.

Scenario 2, pand in werkmaatschappij: geen huurstroom. De afschrijving van 11.667 euro vermindert de winst, besparing 25,8 procent vpb = 3.010 euro per jaar. Dat is 173 euro voordeliger dan TBS, maar bij verkoop over tien jaar betaalt u over de boekwinst 25,8 procent vpb (cumulatief vaak 60.000 tot 90.000 euro hoger dan in scenario 1).

Scenario 3, pand in vastgoed-BV (holdingstructuur): huur 36.000 euro winst in de vastgoed-BV; na aftrek afschrijving en rente blijft 12.333 euro winst over, belast 19 procent vpb = 2.343 euro. De werkmaatschappij bespaart 9.288 euro vpb. Netto fiscaal: 6.945 euro voordeel per jaar. Bij verkoop met deelnemingsvrijstelling kan dit cumulatief 70.000 tot 120.000 euro voordeel opleveren ten opzichte van TBS, mits u de vastgoed-BV liquideert via stakingswinstroute.

Scenario 4, pand van 1,2 miljoen euro met huur 72.000 euro: vastgoed-BV met holding wint duidelijker (jaarlijks 9.000 tot 12.000 euro fiscaal voordeel) en bij verkoop kan deelnemingsvrijstelling 200.000+ euro besparen ten opzichte van TBS. Bij dit niveau is een herstructurering vaak rendabel ondanks de overdrachtsbelasting. Wilt u uw situatie laten doorrekenen voor verkoop? Vraag direct een bod aan of bel 036 808 1818 voor een waardebepaling.

De TBS-regeling: drie valkuilen die u 30.000 tot 80.000 euro kosten

De terbeschikkingstellingsregeling lijkt eenvoudig maar kent drie scherpe randen waar wij in onze praktijk eigenaren tegenaan zien lopen.

Valkuil 1: niet-zakelijke huurprijs. Wij zien regelmatig DGA's die hun BV een huurprijs van 18.000 euro per jaar laten betalen voor een pand dat in de vrije markt 36.000 euro waard is. De Belastingdienst corrigeert dit op grond van het zakelijkheidsbeginsel: u krijgt een fictieve uitdeling (bij de DGA box 2, 33 procent in 2026 boven 67.000 euro) plus mogelijk een vergrijpboete. Reken minimaal eens per drie jaar uit of de huurprijs nog markconform is. Een NRVT-taxatie kost 1.500 euro maar redt u in dit geval 30.000 euro.

Valkuil 2: TBS-vrijstelling onbenut laten. Bij verkoop kunt u de TBS-vrijstelling van 12 procent op de boekwinst toepassen (artikel 3.99b Wet IB 2001). Op een boekwinst van 200.000 euro is dat 24.000 euro vrijstelling, ofwel 11.880 euro besparing. Veel boekhouders vergeten dit toe te passen omdat het een afzonderlijke aangifte vergt.

Valkuil 3: voortzetting onder echtgenoot. Bij overlijden eindigt TBS automatisch tenzij de echtgenoot binnen 12 maanden de regeling voortzet. Mist u die deadline, dan ontstaat een fiscale eindafrekening over de boekwinst tot dat moment, vaak 40.000 tot 100.000 euro acuut belast. Voor de juridische context bij overlijden zie ons artikel bedrijfspand verkopen bij overlijden.

Wanneer overhevelen, en wat kost het?

Het verschuiven van een pand tussen prive en BV (of tussen BV's) is geen gratis operatie. Bij overdracht tussen prive en BV is in principe overdrachtsbelasting verschuldigd: 10,4 procent voor niet-woningen in 2026, ofwel 62.400 euro op een pand van 600.000 euro. Daarnaast is de boekwinst belast: prive in box 1 (TBS), in de BV als vpb-winst.

Er bestaan twee uitzonderingen die de fiscale klap kunnen verzachten. De eerste: artikel 15.1.h Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR), de zogeheten interne reorganisatie binnen een fiscale eenheid. Wisselt u een pand binnen een holdingstructuur, dan is overdrachtsbelasting onder voorwaarden vrijgesteld. De tweede: de geruisloze inbreng van artikel 3.65 Wet IB 2001 bij omzetting van een eenmanszaak naar BV, waarbij de boekwinst niet wordt afgerekend.

Praktische regel: overhevelen is in onze 340-dossier database 2025 alleen rendabel als het pand minimaal 1 miljoen euro waard is en u verwacht het minstens 7 jaar in de nieuwe structuur te houden. Onder die grens kost de overdrachtsbelasting meer dan u jaarlijks fiscaal terugverdient. Voor een pand van 500.000 euro met TBS-structuur is verkopen aan een externe partij vaak fiscaal voordeliger dan het pand naar een vastgoed-BV te schuiven. Hoe een verkoop fiscaal uitpakt rondom pensioendatum staat in bedrijfspand verkopen bij pensioen. Voor de btw-aspecten verwijzen wij naar btw bij verkoop bedrijfspand.

Veelgestelde vragen over bedrijfspand BV of prive

Wat is voordeliger: pand in BV of prive met TBS?
Voor panden tot 800.000 euro met stabiele cashflow is prive met TBS doorgaans 2.000 tot 5.000 euro per jaar voordeliger door de progressieve renteaftrek en afschrijving. Boven 800.000 euro of bij meerdere panden wint een vastgoed-BV in holdingstructuur, vooral door de deelnemingsvrijstelling bij verkoop.

Hoeveel belasting betaal ik bij verkoop vanuit BV?
Boekwinst in een vastgoed-BV is belast tegen 19 procent vpb tot 200.000 euro winst en 25,8 procent daarboven. Via deelnemingsvrijstelling kunt u de winst onbelast naar de holding doorstoten. Bij liquidatie geldt de stakingswinstvrijstelling. Bij verkoop binnen de werkmaatschappij vermengt boekwinst met operationele winst.

Hoe werkt de TBS-regeling fiscaal?
Onder de TBS-regeling (Wet IB 2001 art 3.92) verhuurt u een prive-pand aan uw eigen BV. Huur is voor u box 1-inkomen tot 49,5 procent, maar u mag rente en afschrijving aftrekken. De BV trekt de huur af van de vpb. Bij verkoop geldt de 12 procent TBS-vrijstelling op de boekwinst.

Wat kost het om een pand van prive naar BV te verplaatsen?
Overdrachtsbelasting 10,4 procent (62.400 euro op 600.000 euro pand) plus afrekening boekwinst in box 1. Alleen bij interne reorganisatie binnen een fiscale eenheid (art 15.1.h WBR) kan vrijstelling gelden. Praktische ondergrens voor rendabele overheveling: 1 miljoen euro pandwaarde.

Moet ik een marktconforme huur vragen aan mijn eigen BV?
Ja, het zakelijkheidsbeginsel verplicht u tot een markconforme huurprijs. Bij significante afwijking corrigeert de Belastingdienst dit als fictieve uitdeling (box 2, 33 procent boven 67.000 euro) plus eventueel vergrijpboete. Laat eens per drie jaar een NRVT-taxatie van de huur uitvoeren.

Twijfelt u of uw structuur fiscaal nog optimaal is, of wilt u uw bedrijfspand verkopen om de structuurkeuze achter u te laten? Bel 036 808 1818 voor een vrijblijvende waardebepaling. Bij Van Rooij rekenen wij beide scenario's voor u door, ongeacht of het pand in BV of prive staat. Bedrijfspand verkopen kan binnen vier weken zonder makelaarscourtage of advocaatkosten.