Bedrijfspand verkopen bij overlijden: wat moeten erfgenamen doen?

Uw vader is op 12 maart overleden. Hij liet een bedrijfshal van 800 vierkante meter na in Roosendaal, waar zijn metaalbewerkingsbedrijf was gevestigd. U bent enig kind, en u staat nu samen met uw moeder voor een keuze: het pand verhuren, het bedrijf voortzetten of verkopen. Uw notaris vraagt om een taxatie binnen drie maanden, de Belastingdienst verwacht aangifte erfbelasting binnen acht maanden, en de hypotheek loopt door. U weet niet waar te beginnen.

Dit scenario komt elke maand bij ons binnen. Het overlijden van een ondernemer is in vrijwel alle gevallen ook het einde van een bedrijfsvoering, en het achtergebleven bedrijfspand is dan een complex erfgoed met juridische, fiscale en emotionele lagen. Dit artikel zet uiteen welke stappen u moet zetten, in welke volgorde, en hoe u voorkomt dat u in de fiscale klem komt of een onnodig lage opbrengst realiseert. Wij baseren ons op de wettelijke kaders van de Successiewet 1956 en op onze eigen praktijk met nalatenschapszaken.

Stap 1: nalatenschap aanvaarden, verwerpen of beneficiair

Voordat u iets kunt doen met het bedrijfspand, moet u kiezen hoe u de nalatenschap aanvaardt. Er zijn drie opties. Zuiver aanvaarden betekent dat u verantwoordelijk wordt voor zowel de bezittingen als de schulden, ook met uw eigen vermogen als de schulden de bezittingen overstijgen. Beneficiair aanvaarden betekent dat u alleen aansprakelijk bent voor schulden tot de omvang van de nalatenschap; uw eigen vermogen blijft buiten schot. Verwerpen betekent dat u afziet van zowel bezittingen als schulden.

Bij een bedrijfspand is beneficiair aanvaarden vrijwel altijd de verstandige keuze, zeker als de overledene ondernemer was. Er kunnen ondernemingsschulden zijn, achterstallige belastingen, lopende rechtszaken of milieuverplichtingen die pas later naar boven komen. Beneficiaire aanvaarding gebeurt door een verklaring bij de griffie van de rechtbank en kost 134 euro per erfgenaam (tarief 2025). De erfgenaam die deze stap zet beschermt zijn privévermogen tegen verrassingen die in het bedrijfsverleden van de overledene kunnen schuilen.

Heeft de overledene een testament met een executeur, dan voert die persoon de regie. Zonder executeur moeten alle erfgenamen gezamenlijk besluiten. Bij vier of meer erfgenamen ontstaat in onze praktijk al snel impasse: de een wil verkopen, de ander wil aanhouden, de derde wil verbouwen tot woningen. Een executeur of een door de rechter benoemde vereffenaar kan dan knopen doorhakken. Lees ons artikel over bedrijfspand geërfd voor de bredere context van geërfd vastgoed.

Stap 2: verklaring van erfrecht en taxatie op overlijdensdatum

Voor verkoop van het pand is een verklaring van erfrecht nodig. Dit is een notarieel document waarin staat wie de erfgenamen zijn en wie bevoegd is om over de nalatenschap te beschikken. Een notaris stelt deze op binnen twee tot acht weken, afhankelijk van de complexiteit van de nalatenschap (testament aanwezig of niet, aantal erfgenamen, internationale aspecten). De kosten liggen tussen 750 en 2.500 euro inclusief btw.

Tegelijkertijd moet er een taxatie komen die de waarde van het pand vaststelt op de overlijdensdatum. Dit is essentieel voor twee redenen: voor de aangifte erfbelasting en voor de onderlinge verdeling tussen erfgenamen. De waarde voor erfbelasting is de waarde in het economisch verkeer (WEV), niet de WOZ-waarde. Voor bedrijfspanden ligt de WEV doorgaans 10 tot 25 procent boven of onder de WOZ-waarde, afhankelijk van bouwjaar, locatie en leegstand. Een NRVT-taxateur (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs, nrvt.nl) kost 1.500 tot 4.500 euro voor een gevalideerd rapport en is daarmee verplicht onderdeel van de aangifte als de waarde substantieel afwijkt van de WOZ.

Wij raden u aan de taxatie niet uit te stellen. De Belastingdienst hanteert de WEV op overlijdensdatum als uitgangspunt; als u zes maanden later verkoopt voor een hogere of lagere prijs, blijft de erfbelasting gebaseerd op de overlijdenswaarde, terwijl een eventueel verkoopverlies of -winst valt onder andere belastingregels. Voor de waardebepaling zijn ook de cijfers van het CBS over commercieel vastgoed van belang als referentiekader. Lees ook ons artikel taxatie bedrijfspand voor de volledige uitleg over taxatiemethoden.

Stap 3: aangifte erfbelasting binnen acht maanden

De aangifte erfbelasting moet binnen acht maanden na het overlijden bij de Belastingdienst zijn. Dit is een harde deadline. Bij overschrijding volgt eerst rente (4 procent per jaar in 2025-2026) en daarna een verzuimboete van 5.514 euro. Bij grove schuld of opzet kan de boete oplopen tot 100 procent van de niet-aangegeven belasting. De aangifteplicht ligt bij de erfgenamen, niet bij de notaris of accountant; u kunt het uitbesteden, maar de verantwoordelijkheid blijft bij u.

De vrijstellingen voor erfbelasting variëren sterk. Een echtgenoot of geregistreerd partner heeft (in 2025) een vrijstelling van 804.698 euro, kinderen 25.490 euro, ouders 60.298 euro, broers en zussen 2.690 euro, en een derde slechts 2.690 euro. Het tarief boven de vrijstelling loopt op van 10 tot 40 procent, afhankelijk van de relatie tot de overledene. Bij een bedrijfspand van 600.000 euro dat naar een neef gaat, kan de erfbelasting al snel 200.000 euro bedragen. De belasting moet acht maanden na overlijden betaald worden, ongeacht of het pand al verkocht is. Erfgenamen die geen liquiditeit hebben en de belasting niet kunnen voorfinancieren, komen in een dwangverkoop terecht.

Hier komt een onderschat aspect: de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR). Als de overledene een lopend bedrijf had en de erfgenaam zet dit voort, geldt een vrijstelling tot 1.500.000 euro plus 70 procent over het meerdere. Maar voor enkel het bedrijfspand zonder voortzetting van de onderneming geldt de BOR niet. Lees in dat kader ook ons artikel over bedrijfspand verkopen bij pensioen voor de fiscale aspecten van bedrijfsoverdracht.

Stap 4: verkoopstrategie kiezen, doorlooptijd inschatten

Nadat de verklaring van erfrecht binnen is en de taxatie is uitgevoerd, kunt u het pand verkopen. Er zijn drie hoofdroutes. Verkoop via een bedrijfsmakelaar levert in onze ervaring binnen zes tot elf maanden een marktconforme prijs op, mits het pand courant is. Voor bedrijfspanden in nalatenschap is de courantheid vaak een probleem omdat de eigenaar er de laatste jaren weinig in heeft geïnvesteerd, de installaties verouderd zijn en de bedrijfsactiviteit specifiek was (denk aan een verfspuiterij, drukkerij of garage). De potentiële koperskring is dan beperkt.

Verkoop op een veiling of executieveiling levert doorgaans 30 tot 40 procent onder de marktwaarde op en wordt alleen ingezet bij gedwongen verkoop. Directe verkoop aan een vastgoedinvesteerder of opkoper levert 10 tot 25 procent onder de marktwaarde op, maar binnen acht tot tien weken na verklaring van erfrecht. Voor erfgenamen met een harde deadline (erfbelasting, scheiding van erven, internationale erfgenamen) is dit vaak de enige route die binnen de gestelde termijn realiseerbaar is.

Wij hebben in 2024 en 2025 vele nalatenschapszaken behandeld. De gemiddelde doorlooptijd vanaf eerste contact tot notarispassering bij directe verkoop is 28 dagen, mits de verklaring van erfrecht beschikbaar is. Erfgenamen die kiezen voor een snelle verkoop bevestigen achteraf vrijwel altijd dat de winst aan tijd, zekerheid en gemoedsrust opweegt tegen de prijskorting. Lees ons artikel over snelle afwikkeling nalatenschap voor een gedetailleerde uitleg van het proces.

FAQ: bedrijfspand verkopen bij overlijden

Hoe snel mag ik na overlijden het bedrijfspand verkopen?
Verkoop is mogelijk zodra de verklaring van erfrecht is afgegeven, doorgaans binnen twee tot acht weken na overlijden. Vóór die tijd ontbreekt de juridische bevoegdheid om over het pand te beschikken.

Wat gebeurt er als de erfbelasting niet binnen acht maanden is betaald?
De Belastingdienst rekent rente vanaf maand acht en kan een verzuimboete opleggen van 5.514 euro. Bij grove schuld of opzet loopt de boete op tot 100 procent van de niet-aangegeven belasting.

Hoeveel kost een verklaring van erfrecht bij een bedrijfspand?
Een verklaring van erfrecht kost 750 tot 2.500 euro inclusief btw, afhankelijk van het aantal erfgenamen en de complexiteit van de nalatenschap.

Welke taxatie heb ik nodig na overlijden voor de Belastingdienst?
Een NRVT-taxatie naar de waarde in het economisch verkeer op overlijdensdatum. Een gevalideerd rapport kost 1.500 tot 4.500 euro en is verplicht als de waarde substantieel afwijkt van de WOZ.

Kan ik een bedrijfspand snel verkopen tijdens een nalatenschap?
Ja, een directe verkoop aan een vastgoedinvesteerder is mogelijk binnen acht tot tien weken na verklaring van erfrecht, tegen 10 tot 25 procent onder de marktwaarde.

Hulp bij verkoop nalatenschap-bedrijfspand: wij regelen de afwikkeling

Bij Van Rooij behandelen wij bedrijfspanden uit nalatenschap met extra zorg voor erfgenamen. Wij doen de waardering kosteloos, wachten op uw verklaring van erfrecht, en plannen de notarispassering bij een door u gekozen notaris. De volledige afwikkeling neemt acht tot tien weken na verklaring van erfrecht. Bel 036 808 1818 of vraag een vrijblijvend bod aan via bod-aanvragen. Wilt u eerst overleggen over de fiscale gevolgen, lees dan ook ons artikel over erfbelasting.