Onderhoud bedrijfspand: wat betaalt de eigenaar en wat de huurder?

Uw huurder belt. De CV-ketel is uitgevallen, hij kan niet stoken, en hij wil dat u vandaag nog een monteur stuurt. U kijkt in het huurcontract: daar staat dat klein onderhoud voor de huurder is. Is een CV-storing klein onderhoud? Een uitgevallen brander wellicht, maar een haperende pomp? En wat als blijkt dat de ketel vervangen moet worden? Bij 500 tot 800 euro monteurskosten per storing en 4.500 tot 9.000 euro voor een nieuwe installatie, is de vraag wie wat betaalt geen academisch punt.

Onderhoudsverdeling is in Nederland het nummer een conflictpunt tussen verhuurders en zakelijke huurders van bedrijfsvastgoed. Van de 340 dossiers die wij in 2025 beoordeelden, speelde bij 27 procent actieve discussie over wie welk onderhoud moest dragen. In dit artikel leggen wij uit wat de wet zegt, hoe de ROZ-modelcontracten de verdeling maken en hoe u conflicten voorkomt.

De wettelijke basis: artikel 7:217 BW

De hoofdregel staat in artikel 7:217 van het Burgerlijk Wetboek. De huurder is verplicht kleine herstellingen te verrichten, behalve voor zover die nodig zijn door gebreken waarvoor de verhuurder op grond van artikel 7:204 BW aansprakelijk is. Met andere woorden: klein onderhoud is voor de huurder, groot onderhoud voor de verhuurder, en als iets groot onderhoud vereist door een gebrek dat al bij aanvang bestond, is het weer voor de verhuurder.

Wat "klein onderhoud" precies is, wordt uitgewerkt in het Besluit kleine herstellingen (BWBR0014931). Dit besluit is formeel voor woonruimte, maar wordt in de rechtspraak analoog toegepast op bedrijfsruimte waar geen specifieke regeling geldt. Voorbeelden: vervangen van lampen, kranen ontkalken, reinigen van afvoeren, herstellen van draaischarnieren, kleine schilderklussen binnen. Alles wat met normale slijtage te maken heeft en ter voorbereiding op regulier gebruik.

Voor reguliere zakelijke huur (BW 7:230a kantoor- en bedrijfsruimte) kan het contract veel van de wettelijke verdeling afwijken. Voor detailhandelsruimte (BW 7:290 winkel- en horecaruimte) geldt dwingend recht: de verhuurder blijft aansprakelijk voor gebreken die het genot wezenlijk aantasten, ongeacht wat het contract bepaalt. Afwijking daarvan is nietig. In onze praktijk zien wij dat verhuurders van winkelpanden vaak denken dat zij alles kunnen afwentelen op de huurder, maar dat klopt niet. Zie ook onze gids winkelpand verkopen voor de juridische bijzonderheden in detailhandel.

De ROZ-modelcontracten: concrete verdeling

De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) publiceert modelcontracten die in 85 procent van de Nederlandse commerciele huurovereenkomsten worden gebruikt. Twee relevante versies: ROZ 2015 (bedrijfsruimte 230a) en ROZ 2022 (winkelruimte 290). Beide bevatten een demarcatielijst waarin post voor post staat wie betaalt. In het ROZ 2015-model (algemene bepalingen artikel 13) is de verhuurder verantwoordelijk voor onderhoud en vervanging van dak, goten, hemelwaterafvoeren, constructieve delen, buitenkozijnen, buitenschilderwerk, fundering, rioleringshoofdstructuur en installaties met een vervangingscyclus van meer dan 15 jaar. De modelteksten zelf zijn te downloaden via ROZ.nl.

De huurder is in het ROZ 2015-model verantwoordelijk voor onderhoud en kleine vervanging van binnenwanden, binnen-schilderwerk, binnen-deuren en -kozijnen, sanitair (behoudens grote reparaties), wandtegels, onderhoud van eigen installaties, schoonmaak van goten voor zover toegankelijk zonder steiger, en alle dagelijkse reparaties. Het principe is dus: alles wat de huurder dagelijks gebruikt en kan slijten, is voor de huurder. Alles wat met de constructie en buitenschil te maken heeft, is voor de verhuurder.

De grijze zone zit in de installaties. Een CV-ketel is bij aanvang van het contract nieuw en wordt in die periode onderhoudsintensief. Wie betaalt het jaarlijkse onderhoudsabonnement (doorgaans 180 tot 320 euro per jaar)? In ROZ 2015: de huurder betaalt het abonnement en kleine storingen; de verhuurder draagt groot onderhoud en vervanging. In 62 procent van de conflicten die wij zien over CV-installaties gaat het om precies deze afbakening.

Datablok: onderhoudsconflicten en -kosten (n=340)

Hoe conflicten voorkomen: demarcatielijst en inspectie

Preventie werkt beter dan discussie achteraf. Wij raden aan om drie dingen vast te leggen bij het ingaan van een huurcontract. Een: een uitgebreide demarcatielijst als bijlage bij het huurcontract waarin per post staat wie verantwoordelijk is, met koppeling aan ROZ-bepalingen en specifiek voor dit pand geldende afwijkingen. Twee: een objectieve opleveringsinspectie door een onafhankelijke partij, met fotobewijs van de staat van dak, gevel, ramen, deuren, vloeren, sanitair en installaties. Deze inspectie kost 600 tot 1.200 euro maar voorkomt discussies over wat er al bij aanvang mis was. Drie: jaarlijkse onderhouds- of conditiemetingen, waarbij eigenaar en huurder samen vaststellen dat de staat gelijk blijft aan de beginopname plus normale slijtage.

In de praktijk zien wij dat eigenaren die deze drie stappen nemen, 82 procent minder conflicten hebben dan eigenaren zonder demarcatielijst. De tijdsinvestering is eenmalig 4 tot 8 uur per pand, met directe winst bij het eerste onderhoudsincident.

Voor specifieke situaties verwijzen wij naar ons artikel over huurcontract bedrijfspand opzeggen en naar bedrijfspand met huurder verkopen voor de gevolgen van lopende onderhoudsverplichtingen bij een eigendomsoverdracht.

Vergelijking: kostenverdeling per onderhoudstype

Veelgestelde vragen over onderhoud bedrijfspand

Wie betaalt het CV-onderhoud bij een bedrijfspand?
In de meeste ROZ-modelcontracten betaalt de huurder het jaarlijkse onderhoudsabonnement en kleine storingen. Grote vervanging of onderhoud buiten de normale cyclus valt onder de verhuurder. Deze verdeling kan contractueel worden aangepast.

Mag ik als verhuurder alle onderhoud afwentelen op de huurder?
Voor reguliere bedrijfsruimte (BW 7:230a) kan veel worden overeengekomen, maar BW 7:204 en 7:206 bepalen dat de verhuurder aansprakelijk blijft voor gebreken die het huurgenot aantasten. Voor winkelruimte (BW 7:290) is die norm dwingend recht en is volledige afwenteling nietig.

Wat valt onder klein onderhoud?
Lampen, kranen, spoelmechanisme, scharnieren, kleine schilderklussen binnen, filters van installaties, afvoerreiniging, tussentijdse reparatie van glaswerk bij normaal gebruik. Als richtlijn: wat niet meer kost dan 250 tot 500 euro en niet aan de hoofdstructuur komt.

Hoe verdelen we de kosten van verduurzamingsmaatregelen?
Verduurzaming (isolatie, zonnepanelen, warmtepomp) is structureel onderhoud en daarmee de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Wel kan in het contract een huurverhoging na investering worden afgesproken via een zogenaamde green lease-clausule, waarbij de huurder meebetaalt vanwege lagere energielasten.

Wat doe ik bij een onderhoudsgeschil?
Stuur eerst een schriftelijke herinnering met verwijzing naar het contract en de ROZ-bepaling. Bij geen reactie binnen 14 dagen kunt u een mediator inschakelen (kost meestal 600 tot 1.500 euro). Komt u er niet uit, dan is de kantonrechter bevoegd. Jurisprudentie is te raadplegen via uitspraken.rechtspraak.nl.

Moet ik als verhuurder nood-reparaties direct uitvoeren?
Ja, voor gebreken die het huurgenot ernstig aantasten (geen verwarming, dakschade bij regen, uitval sanitair) bent u verplicht zo snel mogelijk te handelen. Wacht u onredelijk lang, dan kan de huurder zelf ingrijpen en de kosten op u verhalen (artikel 7:206 lid 3 BW).

Onderhoudslast te zwaar? Laat ons meekijken

Eigenaren die twijfelen of de onderhoudslast nog opweegt tegen de huuropbrengst, komen vaak bij ons uit. Wij rekenen kosteloos mee: wat is de reele onderhoudsverplichting over de komende 5 jaar, wat levert het pand netto op na onderhoud, en wat is de alternatieve waarde bij directe verkoop? Bel 036 808 1818 of vraag een vrijblijvende waardebepaling aan via bedrijfspand verkopen. U krijgt binnen een week een overzichtelijke afweging en kunt daarna de beste volgende stap zetten.