Huurder betaalt niet: bedrijfspand verkopen met wanbetaler

De huurder van uw bedrijfspand betaalt al drie maanden niet. U heeft aanmaningen gestuurd, er is een gesprek geweest waarin beterschap werd beloofd, en daarna werd het stil. Ondertussen heeft u wel hypotheeklasten, verzekering, OZB en groot onderhoud dat gewoon doorgaat. U bent verhuurder geworden om rendement te halen, niet om schuldeiser te zijn in een slepende procedure die maanden gaat duren.

Dit is de situatie waarin honderden verhuurders in Nederland op dit moment zitten. In ons aankoopdossier van 2025 zat 12 procent van de aangeboden panden met een zittende huurder die minimaal drie maanden achterstand had. Bijna zonder uitzondering waren deze eigenaren uitgeput, niet financieel maar mentaal.

Wat er echt gebeurt als de huur stopt

De eerste maand dat een huurder niet betaalt, is meestal administratief gedoe. De tweede maand wordt het een vraagteken. Vanaf de derde maand krijgt u als verhuurder de echte rekening gepresenteerd: niet alleen financieel, maar ook juridisch. U moet in gebreke stellen, u moet bewijsvoering opbouwen, en u moet beslissen of u gaat ontbinden of niet. In de tussentijd loopt de achterstand iedere maand verder op, en u kunt het pand niet opnieuw verhuren of verkopen zonder eerst die procedure af te ronden.

Wat in onze ervaring vaak wordt onderschat, is de doorlooptijd van ontbinding via de kantonrechter. De gemiddelde doorlooptijd bij commerciële huur lag in 2025 op 4 tot 7 maanden vanaf dagvaarding tot ontruimingsvonnis, en dat is exclusief de executiefase als de huurder niet vrijwillig vertrekt. In die hele periode blijft u formeel verhuurder, blijft de huurder ingeschreven in het pand, en loopt de huurachterstand verder op terwijl de kans op inning afneemt.

De tweede trap die verhuurders vaak niet zien aankomen, zijn de doorlopende lasten in de procedureperiode. Stel, u heeft een bedrijfshal verhuurd voor 3.500 euro per maand. De huurder betaalt zes maanden niet. Uw hypotheek kost 2.200 euro per maand, OZB en opstalverzekering zijn samen 350 euro, en u heeft in die periode mogelijk 1.500 euro aan juridische kosten. Uw directe schade op dit ene dossier na een halfjaar: 21.000 euro aan gederfde huur plus 15.300 euro aan doorlopende lasten en procedure, samen 36.300 euro.

Ontbinden of niet: wanneer welke route?

Ontbinden via de kantonrechter is de klassieke route en is noodzakelijk als u het pand leeg terug wilt krijgen om opnieuw te verhuren of te verkopen als leeg pand. Juridisch staat u meestal sterk bij aantoonbare huurachterstand van drie maanden of meer, maar sterk staan is iets anders dan snel klaar zijn. Reken op kosten voor advocaat of gespecialiseerde deurwaarder van 2.500 tot 6.000 euro, afhankelijk van complexiteit en of er verweer komt.

Niet ontbinden is ook een keuze, zij het een die verhuurders vaak te lang uitstellen. Als u het pand alsnog wilt verkopen en de koper heeft geen bezwaar tegen een zittende huurder, kunt u het pand gewoon verkopen met huurder en achterstand. De achterstand verkoopt u dan als vordering op de huurder of behoudt u voor uzelf. Huurrecht blijft gelden: koop breekt geen huur.

In onze praktijk zien wij een derde route die logischer is dan veel verhuurders denken: deels schikken en dan verkopen. U biedt de huurder aan dat u de achterstand laat vallen in ruil voor vrijwillige ontruiming binnen 30 dagen. In ons artikel over bedrijfspand met huurder verkopen bespreken we de juridische gevolgen van beide routes in detail.

Verkopen mét wanbetalende huurder

Dat u een pand kunt verkopen terwijl er nog een wanbetalende huurder in zit, weten veel verhuurders niet. Juridisch is er geen enkel beletsel: u verkoopt het eigendom, de nieuwe eigenaar wordt verhuurder. De achterstand kunt u behouden of meeverkopen als vordering.

Stel, u heeft een bedrijfsruimte in Tilburg met een marktwaarde leeg van 420.000 euro. De huurder zit er al zeven maanden zonder betaling en vertoont geen intentie om te vertrekken of te betalen. De marktwaarde met zittende wanbetaler ligt circa 20 tot 30 procent lager. Een directe verkoop met huurder levert dan bijvoorbeeld 300.000 euro op. Kiest u in plaats daarvan voor ontbinding gevolgd door verkoop, dan krijgt u de hogere prijs, maar u betaalt 5 tot 8 maanden aan doorlopende lasten (15.000 tot 24.000 euro), juridische kosten (4.000 euro) en u draagt het risico dat er in die periode extra schade aan het pand wordt toegebracht.

Veelgestelde vragen

Hoe lang duurt ontbinding van een bedrijfshuur via de rechter?
Ontbinding van een bedrijfshuur via de kantonrechter duurt gemiddeld 4 tot 7 maanden vanaf dagvaarding tot ontruimingsvonnis, exclusief de executiefase als de huurder niet vrijwillig vertrekt.

Kan ik mijn bedrijfspand verkopen met een wanbetalende huurder erin?
U kunt uw bedrijfspand verkopen met een wanbetalende huurder erin, omdat koop geen huur breekt en de nieuwe eigenaar automatisch verhuurder wordt. De verkoopprijs ligt doorgaans 15 tot 30 procent onder de leegwaarde.

Kan ik de huurachterstand later nog incasseren na verkoop?
De huurachterstand kunt u na verkoop nog incasseren op de oude huurder, mits u de vordering niet heeft meeverkocht. In de praktijk is de kans op daadwerkelijke inning bij een aantoonbaar wanbetalende huurder kleiner dan 30 procent.

Moet ik eerst ontbinden voordat ik kan verkopen?
U hoeft niet eerst te ontbinden voordat u kunt verkopen: verkoop mét huurder is juridisch zonder meer mogelijk.

Heeft u een wanbetalende huurder en loopt de schade per maand verder op? Wij kopen bedrijfspanden mét zittende huurder en nemen het juridische traject over. Binnen 24 uur een indicatief bod, binnen een week overdracht bij akkoord. Bel 036 808 1818.