Huurverhoging Bedrijfspand Berekenen: Formule, CPI en Grenzen in 2026

Veel verhuurders van bedrijfspanden laten jaarlijks geld liggen door een verkeerd berekende of vergeten huurindexering. Andere verhuurders rekenen juist te hoog door de verkeerde CPI-reeks te pakken. Kevin van Rooij komt beide varianten tegen bij het doornemen van huurdossiers voorafgaand aan een aankoop. Hieronder leggen we stap voor stap uit hoe u de berekening correct doet, welke valkuilen het ROZ-model kent en wat uw opties zijn als de huurder bezwaar maakt of juist een verlaging eist.

De indexeringsformule stap voor stap

Bij een standaard ROZ-model (Raad voor Onroerende Zaken 2015 of 2022) is de indexering geregeld in artikel 17. De formule luidt: nieuwe huur = geldende huur x (indexcijfer maand x / indexcijfer maand y), waarbij x de maand is vier maanden voor de ingangsdatum en y dezelfde maand een jaar eerder. De indexreeks is standaard het CBS consumentenprijsindexcijfer alle huishoudens, reeks 2015=100. Sinds januari 2024 is de nieuwe reeks 2023=100 actief; bij oude contracten moet u de kettingomrekening toepassen om dezelfde basis te houden.

Rekenvoorbeeld 1. U heeft een pand verhuurd voor 4.500 euro per maand. Ingangsdatum contract 1 juli 2020. Eerstvolgende indexering per 1 juli 2026. Pakindexcijfer maart 2026 (vier maanden voor juli): stel 132,8. Indexcijfer maart 2025: stel 129,6. Formule: 4.500 x (132,8 / 129,6) = 4.611,11 euro per maand. Verhoging: 111,11 euro per maand, 1.333 euro per jaar. Vergeet deze indexering 3 jaar op rij en u bent cumulatief al boven de 4.000 euro gederfde huur.

Rekenvoorbeeld 2: CPI negatief. Bij deflatie (indexcijfer lager dan 12 maanden eerder) daalt de huur in principe mee. Veel huurcontracten bevatten echter een anti-deflatie-clausule: "de huur zal nooit lager zijn dan de laatst geldende huur". Check artikel 17 lid 2 van uw contract. Staat die clausule er niet, dan heeft de huurder recht op een lagere huur.

ROZ-model 2022 versus oudere modellen

Het huidige ROZ-model 2022 is strakker geformuleerd dan de versie van 2015 en veel oudere contracten. Belangrijke verschillen: het 2022-model verplicht schriftelijke aanzegging minimaal 30 dagen voor de indexeringsdatum (oude modellen vaak stilzwijgend), biedt de huurder uitdrukkelijk recht op berekening-inzage, en regelt de omrekening bij een overstap naar een nieuwe CBS-reeks. Bij contracten van voor 2015 is het vaak de moeite waard om een jurist te laten meelezen, zeker als de huurder bezwaar maakt.

Let op: het ROZ-model is geen wet. Partijen mogen een afwijkende indexering afspreken, mits dat niet in strijd is met de semi-dwingende bepalingen in boek 7 BW titel 4 (middenstandsbedrijfsruimte, art. 7:290 e.v.). Afwijking ten nadele van de huurder is bij middenstandsbedrijfsruimte beperkt geldig.

Wanneer kan de huurder een huurverlaging afdwingen?

Onder artikel 7:303 BW kan de huurder of verhuurder na minimaal 5 jaar contractsduur een nadere vaststelling van de huur vragen, gebaseerd op vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Dit is geen indexering maar een echte herijking. De rechter of een door partijen aangewezen deskundige (BHAC) vergelijkt met minimaal 3 referentiepanden over de afgelopen 5 jaar. Bij sterk dalende huurprijzen (zoals in perifere winkelgebieden rond 2023-2025) kan dit leiden tot een daling van 15 tot 25 procent.

Dit artikel 7:303-risico speelt vooral bij winkelpanden en horeca. Voor kantoren en bedrijfshallen geldt artikel 7:230a en 7:290 niet altijd, wat de huurder minder beschermt. Bij twijfel of uw pand onder 290-bedrijfsruimte of 230a-overige bedrijfsruimte valt is kwalificatie door een huurrechtjurist verstandig voordat u indexeert. Zie ook ons artikel over bedrijfspand met huurder verkopen waar dit bij verkoop relevant wordt.

Wat te doen bij een onredelijke indexering of weigering huurder?

De huurder kan niet eenzijdig weigeren te betalen, maar hij kan wel bezwaar maken bij de kantonrechter. Succesvolle bezwaren zien we bij: gebruik van verkeerde CPI-reeks (bijvoorbeeld afgeleide reeks in plaats van alle huishoudens), niet doorgerekende kettingomrekening bij basisjaar-overgang, indexering met terugwerkende kracht over meer dan 12 maanden (verjaring), of indexering terwijl de aanzegtermijn niet is gerespecteerd.

Bij een structureel probleem met een huurder en dalende verhuurbaarheid is doorverkopen soms nuchterder dan procederen. Zie bedrijfspand verkopen met niet-betalende huurder voor de opties. De Rechtspraak-database bevat inmiddels honderden uitspraken over 7:303-herzieningen en indexeringsgeschillen; het loont om een zaak vergelijkbaar met uw situatie te zoeken voor precedent.

Veelgestelde vragen

Hoe bereken je huurverhoging van een bedrijfspand in 2026?

Nieuwe huur = oude huur x (CBS-CPI alle huishoudens actuele maand x / CPI maand x min 12). Standaardformule volgens ROZ-model 2015 en 2022. Pak het indexcijfer 4 maanden voor de ingangsdatum om CBS-publicatiedata te dekken.

Welke CPI-reeks moet ik gebruiken?

CBS consumentenprijsindexcijfer alle huishoudens, niet de afgeleide reeks. Per januari 2024 is de basis 2023 = 100; bij contracten van voor 2024 moet u de kettingomrekening toepassen om op dezelfde reeks te blijven.

Kan ik indexering met terugwerkende kracht vorderen?

Maximaal 5 jaar terug (verjaring artikel 3:307 BW), maar in de praktijk ziet de rechter vaak 2 tot 3 jaar als redelijke grens. Na die termijn wordt aangenomen dat u stilzwijgend heeft ingestemd met de niet-geindexeerde huur.

Mag ik bovenop de CPI een extra verhoging vragen?

Alleen als het contract dat expliciet toestaat, wat zelden het geval is bij ROZ-modellen. Een extra verhoging zonder contractuele basis is niet afdwingbaar. Herijking via artikel 7:303 BW is het enige formele mechanisme buiten CPI.

Wat als de huurder meer wil betalen dan CPI, bijvoorbeeld bij nieuwbouw?

Dat kan, maar leg het schriftelijk vast in een allonge op het huurcontract. Anders geldt alleen de contractuele indexering en heeft u geen grond voor de extra opslag.

Zorgen over uw huurcontract of pand?

Als u twijfelt of een huurverhoging juridisch houdbaar is of als een huurder uw indexering weigert, kan doorverkopen aan een directe koper een nuchtere route zijn. Kevin van Rooij koopt bedrijfspanden met of zonder zittende huurder, inclusief de lopende contracten. Bel 036 808 1818 of bekijk de werkwijze op bedrijfspand verkopen.