Bedrijfspand Verkopen bij Scheiding: Wat u Moet Regelen

Uw huwelijk loopt ten einde. Naast de emotionele verwerking staat u voor een praktische opgave: wat gebeurt er met het bedrijfspand? Is het van de BV? Staat het privé op naam? Zijn jullie allebei eigenaar? Elk scenario vraagt om een andere aanpak, en de fouten die in deze fase worden gemaakt, kosten gemiddeld tienduizenden euro's en jarenlange juridische procedures.

In onze praktijk zien wij regelmatig pandeigenaren die in een scheidingssituatie vastlopen. Niet omdat ze niet weten wat ze willen, maar omdat de boedelscheiding en de vastgoedtransactie met elkaar verweven raken op een manier die het besluitvormingsproces verlamt. Van de scheidingsverkopen die wij de afgelopen twee jaar hebben begeleid, werd in 78 procent van de gevallen de overdracht geregeld binnen zes weken na ons eerste gesprek. Dat is de zekerheid die beide partijen nodig hebben om verder te gaan.

Wanneer valt het bedrijfspand in de boedelscheiding?

Of het bedrijfspand onderdeel wordt van de boedelscheiding hangt af van hoe het eigendom is gestructureerd en welk huwelijksvermogensregime van toepassing is. Er zijn drie veel voorkomende situaties die elk een andere aanpak vereisen.

Bij huwelijk in gemeenschap van goederen, het standaard regime voor huwelijken gesloten vóór 1 januari 2018, valt het pand in de gemeenschap, ook als het vóór het huwelijk al uw eigendom was of via een erfenis is verkregen. Bij huwelijken na 1 januari 2018 geldt beperkte gemeenschap van goederen, waarbij privévermogen van vóór het huwelijk buiten de gemeenschap valt. Staat het pand op naam van uw BV, dan maakt het pand geen onderdeel uit van de persoonlijke boedelscheiding, maar speelt het indirect een rol via de waarde van de BV-aandelen, die wel in de scheiding worden meegenomen. Bij een VOF of maatschap hoort het pand in beginsel bij het bedrijfsvermogen, maar de verdeling van de ondernemingsaandelen maakt deel uit van de scheiding.

De eerste stap is altijd het vaststellen van de juridische eigendomssituatie. Breng de huwelijkse voorwaarden of de akte van huwelijksvermogensrecht in kaart, samen met uw notaris en advocaat. Dát bepaalt uw speelruimte. In ons kennisbankartikel over erfbelasting en bedrijfspanden leggen wij ook uit hoe eigendomsoverdrachten bij familiegebonden vastgoed werken, wat in scheidingssituaties met gedeeld familiebezit relevant is.

Hoe wordt de waarde bepaald en wie beslist?

Zodra duidelijk is dat het pand in de verdeling valt, moet de waarde worden vastgesteld. Dit gaat idealiter via een onafhankelijke taxateur die door beide partijen wordt aanvaard. In de praktijk lukt dit niet altijd, en dan worden soms twee afzonderlijke taxaties uitgevoerd, waarna het gemiddelde of een door de rechter benoemde taxateur de doorslag geeft.

De waarde die de taxateur vaststelt is de marktwaarde in verhuurde of vrije staat. Die twee kunnen sterk van elkaar afwijken. Een pand dat u verhuurt aan uw eigen BV voor een niet-marktconforme huur, kan een heel andere taxatiewaarde opleveren dan een leegstaand pand. Laten wij dit concreet maken: u en uw ex-partner bezitten samen een bedrijfshal van 900 vierkante meter in Haarlem. De taxateur stelt de marktwaarde vast op 620.000 euro. Uw ex wil het pand overnemen, maar kan de helft (310.000 euro) niet financieren. Een bank is bereid een hypotheek te verstrekken, maar eist dat beide namen van de hypotheek worden verwijderd, wat pas mogelijk is als het pand op één naam staat. U wacht op de hypotheekverstrekking, maar na zes weken haalt de bank de aanvraag in. U bent terug bij af, terwijl de advocaatkosten doorlopen.

In dit soort situaties biedt directe verkoop aan Van Rooij de snelste uitweg. Wij kopen van beide partijen gezamenlijk, verdelen de opbrengst tegelijkertijd over de eigenaren, en geven beide partijen binnen vier weken zekerheid over de uitkomst. Geen gedoe met hypotheekverstrekking, geen wachten op bankgoedkeuringen. Als u wilt begrijpen hoe de overwaarde van uw pand wordt berekend en verdeeld, lees dan ons artikel over overwaarde bij bedrijfspanden.

De drie verkoopscenario's bij scheiding

In onze praktijk zien wij drie basisscenario's. Het eerste is dat beide partijen willen verkopen en het eens zijn over de aanpak. Dit is het meest eenvoudige geval. Via een makelaar duurt de verkoop daarna nog gemiddeld 8 tot 14 maanden. Via Van Rooij: bod binnen 24 uur, overdracht binnen vier weken.

Het tweede scenario is dat een van de partijen het pand wil overnemen. Dit vereist financiering door de overnemende partij en de gelijktijdige verwijdering van de andere naam van de hypotheek. Als die financiering niet rondkomt, zit u vast. Wij zien regelmatig dat dit scenario na maanden van pogingen strandt, waarna alsnog wordt besloten tot gezamenlijke verkoop. Het sneller erkennen dat dit scenario niet haalbaar is, scheelt maanden advocaatkosten en doorlopende vaste lasten op het pand.

Het derde en meest belastende scenario is dat de partijen het oneens zijn over de verkoop. Een van beiden wil verkopen, de ander wil het pand houden of vertraagt bewust de procedure. In dit geval kan de rechtbank worden gevraagd om een machtiging te verlenen voor gedwongen verkoop. Dit juridische traject duurt maanden en kent hoge proceskosten. Ondertussen loopt het pand leeg, betaalt u samen doorlopende lasten, en daalt in sommige gevallen de waarde door veroudering of verwaarlozing. In ons artikel over leegstand bij bedrijfspanden leggen wij uit welke schade een pand oploopt als het maanden in juridische onzekerheid blijft staan.

FAQ: Bedrijfspand verkopen bij scheiding

Kan ik mijn bedrijfspand verkopen zonder toestemming van mijn ex-partner?
Nee, als het pand tot de gemeenschap behoort of op beider naam staat, heeft u toestemming van beide eigenaren nodig voor verkoop. Weigert uw ex mee te werken, dan kunt u via de rechter een machtiging vragen om het pand toch te verkopen. Dit traject kost gemiddeld 6 tot 12 maanden en duizenden euro's aan advocaatkosten.

Wat als het pand op naam van mijn BV staat?
Dan valt het pand niet direct in de boedelscheiding, maar de waarde van de BV-aandelen (waaronder het onroerend goed) telt wel mee bij de vermogensverdeling. Uw advocaat of scheidingsmediator helpt bij de waardering van de BV en de verdeling van de aandelen of de beslissing over de koers van de onderneming.

Hoeveel kost een taxatie bij een scheiding?
Een onafhankelijke taxatie van een bedrijfspand kost gemiddeld 800 tot 2.000 euro, afhankelijk van de complexiteit en het type pand. Bij onenigheid worden soms twee taxaties uitgevoerd, wat de kosten verdubbelt. Van Rooij maakt zijn eigen waardebepaling kosteloos als onderdeel van het bodproces.

Hoe snel kan de overdracht plaatsvinden als beide partijen akkoord gaan?
Bij Van Rooij regelen wij de overdracht doorgaans binnen 4 weken na akkoord. Via een makelaar duurt het gemiddeld 8 tot 14 maanden vanaf het moment dat het pand op de markt komt tot en met de sleuteloverdracht.

Kan Van Rooij kopen van beide eigenaren tegelijk?
Ja, dat is de standaardprocedure bij gezamenlijk eigendom. Wij kopen van alle eigenaren gezamenlijk, regelen de notariële overdracht en zorgen dat het geld gelijktijdig bij beide partijen terechtkomt. Geen afzonderlijke notarisakten, geen vertraging door deelbetalingen.

Wat als er nog een hypotheek op het pand rust?
De hypotheek wordt bij verkoop afgelost uit de verkoopopbrengst. Is er overwaarde, dan wordt die verdeeld; is er onderwaarde, dan moeten beide partijen bijbetalen of afspraken maken met de geldverstrekker. Van Rooij coördineert de afstemming met de hypotheekverstrekker als onderdeel van het verkoopproces.

Staat u voor een scheidingssituatie waarbij een bedrijfspand betrokken is? Wij bespreken de situatie vertrouwelijk. Bel 036 808 1818 voor een vrijblijvend gesprek en een bod binnen 24 uur. Ook als de andere partij nog twijfelt, helpt het om te weten waar u aan toe bent. Uw bod is volledig vrijblijvend en u bent nergens aan gebonden.