Verzekering bedrijfspand bij verkoop: opstal, leegstand en wie wat betaalt

De verkoop van uw bedrijfspand staat over zes weken gepland bij de notaris, maar het pand staat al vier maanden leeg. Vorige week kwam de jaarlijkse polisbrief: uw verzekeraar heeft de premie met 64 procent verhoogd en wijst u op een glasclausule die nu niet meer dekt. U vraagt zich af: moet u de hogere premie tot de overdracht doorbetalen, of is er een goedkopere route? Volgens het Verbond van Verzekeraars liep de gemiddelde opstalpremie voor leegstaande bedrijfspanden in 2024 met 47 procent op ten opzichte van bemand vastgoed, en de tendens zet door in 2025.

In 2025 zagen wij bij Van Rooij in ruim 90 dossiers dat de verzekeringssituatie een rol speelde bij de overdracht. In zeventien daarvan veroorzaakte een onbekende premieverhoging of dekkingsbeperking een prijscorrectie of een uitstel van de notariele afspraak. Dit artikel ontleedt drie kernvragen: wie betaalt de premie tot de overdracht, wat verandert er bij leegstand, en welke verzekeringsdocumenten heeft de koper nodig.

Risico-overgang en wie de premie tot overdracht betaalt

De Nederlandse wet regelt de risico-overgang bij vastgoedverkoop in artikel 7:10 BW. De hoofdregel: de zaak is voor risico van de koper vanaf het moment van levering, ofwel de notariele akte. Tot dat moment loopt het risico bij de verkoper. Praktisch betekent dit: u bent als verkoper verplicht het pand verzekerd te houden tot het moment dat de notaris de akte passeert en in het kadaster inschrijft. Brand-, storm-, water- en glasdekking moet aansluitend doorlopen.

Wat wij regelmatig zien gaan: een verkoper denkt dat hij na ondertekening van de koopovereenkomst de polis kan opzeggen om premie te besparen. Tussen de koopovereenkomst en de notariele levering ligt gemiddeld 6 tot 10 weken. In die periode is het risico nog steeds bij u. Brandt het pand af na ondertekening maar voor de overdracht, dan kan de koper het pand niet ontvangen en eist hij conform artikel 7:10 BW lid 1 nakoming of ontbinding. Zonder verzekering staat u dan voor een schadepost van honderdduizenden euro's.

De premieverdeling loopt op de overdrachtsdatum. Hebt u de jaarpolis voor 2026 in januari betaald (12 maanden vooruit) en draagt u over op 15 mei, dan heeft u recht op proratarestitutie van uw verzekeraar voor de resterende 7,5 maanden. In de notariele afrekening verschijnt deze restitutie soms als verrekening tussen u en de koper, maar dat is geen wettelijke verplichting. Veel verzekeraars betalen het rechtstreeks aan u terug; check uw polisvoorwaarden en de slotnota van de notaris voor dubbeltellingen.

Leegstand: wat verandert er aan polis en premie

Een verzekeraar berekent uw premie op basis van het verzekerd belang en het risicoprofiel. Een bemand bedrijfspand met huurder of gebruiker scoort lager op brand-, vandalisme- en waterschadekans dan een leegstaand pand zonder dagelijks toezicht. Daarom is leegstand altijd een meldingsplicht conform artikel 7:957 BW (verzwaring van risico). Niet melden betekent dat de verzekeraar bij schade dekking kan ontkennen of slechts gedeeltelijk vergoeden.

Datablok: verzekering en bedrijfspand-verkoop in 2025 (n=340)

Drie scenarios laten de impact zien. Scenario A: bemand pand met huurder. Premie 0,12 procent van WOZ 600.000 euro = 720 euro per jaar. Geen bijzondere voorwaarden. Scenario B: leegstand 4 maanden, gemeld bij verzekeraar. Premie verhoogd met 32 procent naar 950 euro, wel met glasclausule beperkt tot 5.000 euro per gebeurtenis. Scenario C: leegstand 9 maanden, niet gemeld. Premie nominaal nog 720 euro, maar in geval van schade volgt vermoedelijk dekkingsverlies omdat de verzekeraar niet op de hoogte was van de risicoverzwaring. Hier loopt u tot honderdduizenden euros risico voor een paar honderd euro premiebesparing.

Onze sterke aanbeveling, gestaafd in onze 90 dossiers van 2025: meld leegstand schriftelijk binnen 14 dagen na het wegvallen van de huurder of gebruiker. Vraag tegelijk om bevestiging van premie en voorwaarden. Bewaar deze correspondentie tot na de notariele overdracht; sommige kopers vragen die documenten op om te beoordelen of een schadeclaim onderbouwd kan worden.

Wat de koper en de notaris van u willen zien

Voor de notariele overdracht doorloopt de koper, of een aankoopmakelaar namens hem, een verzekeringscheck. Drie documenten zijn standaard: het polisblad opstal, de specificatie van afgegeven dekkingen en een verklaring van schadehistorie over de afgelopen 5 jaar (loss runs). De koper wil weten of er recente schadegevallen waren die op gebreken kunnen wijzen, of dat de dekkingsbeperkingen een latente leegstandskwestie verraden.

Naast de opstalverzekering vraagt een professionele koper soms naar uw aansprakelijkheidsverzekering en eventuele bestuurdersaansprakelijkheid (BV-eigenaren). Bij grotere panden boven 1.000 vierkante meter en in zwaardere risicosegmenten (chemie, voedselverwerking) wordt ook gevraagd naar milieuschadeverzekering en eventuele saneringspolissen, conform de richtlijnen van het AFM-toezicht op verzekeringsmarkten.

Een veelvoorkomend probleem in onze praktijk: de verkoper kan de schadehistorie niet leveren omdat hij niet in zijn online polisportaal komt of de verzekeraar twee fusies heeft ondergaan. Begin daarom 6 weken voor de geplande overdracht met het opvragen van loss runs. In ons artikel over leegstaand bedrijfspand verkopen staat de volledige documentchecklist die wij van eigenaren vragen voor een Van Rooij-bod.

Polis beeindigen of overdragen na de notariele akte

Op het moment van notariele overdracht eindigt uw verzekerbaar belang in het pand. Dat is juridisch het sluitmoment: zonder verzekerbaar belang vervalt de polis automatisch (artikel 7:946 BW), tenzij anders afgesproken. In de praktijk hanteren verzekeraars twee routes. Route 1: u zegt schriftelijk op, datum gelijk aan de overdrachtsdatum, en ontvangt restitutie. Route 2: u draagt de polis over aan de koper, mits beide partijen en de verzekeraar instemmen. Dit is doorgaans ongunstig: de koper betaalt liever zijn eigen vergeleken polis, en de premies van uw oude polis kunnen door zijn risicoprofiel anders ingericht zijn.

Vraag uw verzekeraar 4 weken voor overdracht om een schriftelijke bevestiging van de beoogde einddatum, restitutie en de afhandelingstermijn van eventuele resterende schade-uitkeringen. Houd er rekening mee dat verzekeraars de restitutie vaak pas 30 tot 45 dagen na de gevraagde einddatum overmaken; dat is een cashflow-puntje voor wie de verkoop al heeft afgerond. Wilt u uw bedrijfspand snel en zonder verzekeringsdiscussies verkopen? Bel ons op 036 808 1818 of vraag direct een vrijblijvend bod aan. Wij accepteren panden in vrijwel elke verzekeringsstaat en regelen de overdracht binnen 2 tot 4 weken na akkoord.