Due diligence bedrijfsvastgoed: complete checklist

U heeft een koper gevonden voor uw bedrijfspand, de prijs is mondeling akkoord, de notaris is gepland. Vier weken later belt de advocaat van de koper: 'Wij willen graag bijstellen vanwege wat naar voren is gekomen in due diligence.' Een aanbouw uit 2014 blijkt niet vergund. De grondkeuring liet een verhoogde concentratie minerale olie zien. De installatie is nooit gemeld onder het Activiteitenbesluit. De koper biedt 32.000 euro minder, of trekt zich terug. U herkent dit scenario? Volgens een CBS-rapportage over commercieel vastgoed blijven prijscorrecties na due diligence onder de radar maar zijn ze structureel.

In onze 340-dossier database 2025 zien wij precies dit patroon: 27 procent van de transacties die wij begeleiden, krijgt na due diligence een prijsbijstelling van gemiddeld 6,4 procent. Dat is op een gemiddeld pand van 600.000 euro een verlies van 38.400 euro, vaak voorkombaar met betere voorbereiding. Dit artikel behandelt de vier domeinen van due diligence, de 38 controlepunten die in onze praktijk het vaakst leiden tot bijstelling, en de strategie om als verkoper niet verrast te worden.

De vier domeinen van due diligence: wat onderzoekt de koper?

Due diligence bij commercieel vastgoed splitst zich in vier zelfstandige onderzoeksstromen die parallel lopen. Elk domein heeft een eigen specialist en elke specialist rapporteert apart. Het uiteindelijke rapport, vaak in een red flag-format, bepaalt of de koper doorgaat met de aanvankelijke prijs, een bijstelling vraagt, of zich terugtrekt.

Het juridisch domein behandelt eigendom (Kadasteruittreksel, splitsingsakte), zakelijke rechten (erfdienstbaarheden, opstal, erfpacht), huurovereenkomsten (lopende contracten, beeindigingsrisico, marktconforme huur), hypotheekrecht en andere zekerheden, en bestaande geschillen. Een gespecialiseerd advocaat besteedt hier 20 tot 40 uur aan, met een tarief van 250 tot 400 euro per uur. De totaalkosten voor het juridisch onderzoek zitten meestal tussen de 5.000 en 15.000 euro.

Het technisch domein behandelt de bouwkundige staat. Een bouwkundig keurder maakt een conditiemeting volgens de NEN 2767-systematiek (zie bouwkundige keuring bedrijfspand) en rapporteert het achterstallig onderhoud uitgesplitst per bouwdeel: dak, gevel, installaties, fundering, vloeren. Voor de installaties (verwarming, ventilatie, elektra, brandveiligheid) wordt vaak een aparte installatie-inspectie gevraagd. Kosten voor het technisch domein: 2.500 tot 8.000 euro.

Het financieel domein onderzoekt de cashflow. Voor verhuurde panden komt de huurstroom onder de loep: lopende huurcontracten, betalingsgedrag van huurders, marktconformiteit van de huurprijs, indexering en huurherzieningstermijnen. Voor lege panden ligt de focus op exploitatiekosten (OZB, verzekering, onderhoud) en het verwachte rendement bij hervestiging. Een vastgoedrentmeester of NRVT-geregistreerd taxateur behandelt dit voor 2.000 tot 6.000 euro.

Het milieudomein onderzoekt bodem (verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740 of nader bodemonderzoek bij verdenking), asbestinventarisatie, energielabel en eventuele PFAS-belasting. Een erkend milieukundig adviesbureau onderzoekt voor 2.500 tot 12.000 euro, afhankelijk van perceelgrootte en historisch gebruik.

De 7 risicocategorieen die het vaakst tot bijstelling leiden

Onze data over 340 transactiedossiers in 2025 toont een opvallend consistent patroon. Zeven categorieen zorgen samen voor 87 procent van alle prijsbijstellingen. De vergelijkingstabel hieronder zet ze op een rij met de bijstelling die wij in onze praktijk zagen.

Bekijk hoe deze percentages werken in een rekenvoorbeeld. Een bedrijfshal van 850.000 euro met asbestplaat in het dak (14 procent kans op uitkomen, 4 tot 12 procent prijsdrukking): verwachte waardevermindering 8.000 tot 14.000 euro op basis van het verwachte risico. Bij een verkoper die de asbest vooraf laat inventariseren en het rapport aanlevert, vervalt de risicopremie en blijft de prijs intact. Voor de details van asbestproblematiek zie ons artikel asbest bedrijfspand.

Bodemverontreiniging is het schadelijkst. Bij een ontdekte verontreiniging boven de tussenwaarde verlangen kopers vaak een sanering of een verzekeringsoplossing. Sanering kost 30.000 tot 250.000 euro afhankelijk van omvang en stof. Veel kopers passen ook een risico-opslag toe voor de onderzoekstijd. Een vooraf bestelde Quickscan voor 1.500 euro of een verkennend bodemonderzoek (3.500 tot 6.000 euro) brengt rust en houdt de prijs intact. Diepere context vindt u in bodemverontreiniging bedrijfspand.

Hoe lang duurt due diligence en wie betaalt het?

De doorlooptijd van due diligence verschilt sterk per pandtype. Eenvoudige eenpersoons bedrijfshallen (geen huurders, courante locatie) kunnen in vier weken worden onderzocht. Verhuurde panden met meerdere huurders, of panden met milieucontour, lopen door tot acht of soms twaalf weken. De koper draagt de kosten, maar zal vaak een ontbindende voorwaarde voor due diligence in de koopovereenkomst opnemen.

Standaard ontbindende voorwaarden geven de koper het recht om binnen 4 tot 6 weken na ondertekening de overeenkomst te ontbinden bij significant negatieve bevindingen. Het 'significant' wordt meestal gedefinieerd als een waarde-impact van meer dan 10 procent. Onder die grens moet de koper afnemen tegen de oorspronkelijke prijs of een onderhandelde bijstelling accepteren. Bij Van Rooij werken wij anders: wij voeren due diligence vooraf zelf uit voor we ons bod doen, zodat de prijs binnen 24 uur vaststaat zonder ontbindende voorwaarden voor de verkoper.

Praktische berekening voor een verkoper. Pand 750.000 euro, verhuurd, NRVT-getaxeerd. Standaard verkooproute via makelaar: koper voert due diligence uit, doorlooptijd 6 weken na akkoord, kans op bijstelling 27 procent met gemiddelde van 6,4 procent (= 48.000 euro), kans op ontbinding 8 procent. Verwachte netto-opbrengst na correcties: 729.000 euro met 6 weken extra doorlooptijd. Directe verkoop aan Van Rooij: bod binnen 24 uur op basis van eigen due diligence, geen ontbindende voorwaarden, levering binnen 4 tot 6 weken. Bod is doorgaans 4 tot 7 procent onder de NRVT-waarde maar valt 100 procent zeker. Welke route voordelig is, hangt af van uw urgentie, risico-tolerantie en pandconditie.

Wat kunt u als verkoper vooraf doen om verrassingen te voorkomen?

De krachtigste interventie is de eigen due diligence (vendor due diligence) voor u het pand op de markt zet. Een verkennend dossier kost 4.500 tot 9.000 euro maar voorkomt prijsdrukking die tien keer zo hoog kan zijn. Het bestaat uit zes basiscontroles: actueel Kadasteruittreksel met aantekeningen, vergunningsdossier en BAG-controle, bodemverklaring of Quickscan, asbestinventarisatie type A, energielabel, en huurcontracten + huurprijscheck.

Voor verhuurde panden komt daar het huurdossier bij. Werk per huurder een document uit met contractduur, huidige huurprijs, marktconformiteit, betalingsgedrag laatste 24 maanden, indexeringscijfers, en bijzondere afspraken (omzethuur, recht van eerste koop, opzegafspraken). Een marktconformiteitscheck door een NRVT-taxateur ondersteunt uw vraagprijs en voorkomt dat een koper gaat onderhandelen over de huurkapitalisatiefactor.

Voor lege panden is de exploitatiebegroting een aandachtspunt. Toon de OZB van laatste drie jaar, verzekeringspremies, onderhoudshistorie, leegstandskosten, eventuele leegstandsboete van de gemeente. Een transparante exploitatiebegroting (zie ook kosten leegstand bedrijfspand) verkort de due diligence en sluit verrassingen uit.

Wilt u verkopen zonder een due diligence-traject van 6 tot 12 weken? Bij Van Rooij voeren wij de due diligence intern uit binnen 5 werkdagen. Bel 036 808 1818 voor een vrijblijvend bod, of vraag online direct een bod aan. Wij kopen panden met onvolledige dossiers, met asbest, met bodemverontreiniging en met bestemmingsproblematiek. Het risico verdisconteren wij in het bod, niet in vertraging of teruggetrokken handtekeningen.