Bedrijfspand onder water: verkopen met restschuld

Uw bedrijfspand is minder waard dan de hypotheek die erop rust. Elke maand betaalt u rente en aflossing op een lening die hoger is dan wat het pand zou opleveren bij verkoop. Ondertussen lopen de vaste lasten door: OZB, verzekeringen, onderhoud. Dit scenario treft meer ondernemers dan u denkt, en toch blijven velen te lang stilzitten in de hoop dat de markt aantrekt. In onze ervaring leidt dat uitstel gemiddeld tot 8.000 tot 15.000 euro extra kosten per jaar, zonder dat de restschuld kleiner wordt.

Het goede nieuws: u staat niet met lege handen. Er zijn concrete routes om uit deze situatie te komen, maar elke route vereist een andere aanpak en een ander gesprek met uw bank. In dit artikel nemen we u mee door de opties, de rekenvoorbeelden en de valkuilen waar wij ondernemers regelmatig in zien lopen.

Hoe ontstaat een restschuld bij een bedrijfspand?

Een restschuld ontstaat wanneer de marktwaarde van uw pand lager is dan het openstaande hypotheekbedrag. Dat klinkt simpel, maar de oorzaken zijn vaak een combinatie van factoren die geleidelijk samenwerken. De meest voorkomende oorzaak die wij tegenkomen is overfinanciering op het moment van aankoop. In de periode 2015 tot 2020 financierden banken bedrijfspanden regelmatig tot 90% van de taxatiewaarde, soms inclusief verbouwingskosten. Wanneer de markt vervolgens corrigeert, zit de eigenaar direct onder water.

Daarnaast speelt achterstallig onderhoud een grote rol. Van de panden die wij beoordelen waarbij sprake is van restschuld, heeft ruim 45% een significante onderhoudachterstand. Een bedrijfshal die tien jaar niet is onderhouden, verliest niet alleen huurwaarde maar ook verkoopwaarde. Stel: u kocht in 2017 een bedrijfshal voor 380.000 euro met een hypotheek van 340.000 euro. Na negen jaar is de hypotheek afgelost tot 295.000 euro, maar door achterstallig onderhoud en een dalende lokale markt is de taxatiewaarde gezakt naar 260.000 euro. De restschuld bedraagt dan 35.000 euro, en dat bedrag groeit als u niets doet terwijl de onderhoudskosten oplopen.

Een derde factor is locatieveroudering. Bedrijventerreinen die in de jaren negentig populair waren, verliezen soms hun aantrekkingskracht door betere alternatieven in de regio. Dat is een structureel probleem dat niet vanzelf oplost. De vraag is dan niet of u moet handelen, maar wanneer, en welke route het minste schade oplevert.

Welke opties heeft u bij verkoop met restschuld?

Wanneer uw pand onder water staat, zijn er in de praktijk vier routes die wij eigenaren zien bewandelen. De eerste en meest voorkomende is een restschuldregeling met de bank. U verkoopt het pand voor de huidige marktwaarde, en de bank stemt ermee in dat u de restschuld in termijnen aflost of, in sommige gevallen, kwijtgescholden krijgt. Dit laatste komt vaker voor dan u misschien verwacht. Banken hebben er namelijk weinig belang bij om een executietraject te starten voor een relatief klein bedrag. In onze ervaring is de bank bij restschulden onder 50.000 euro vaak bereid tot een pragmatische oplossing, mits u proactief het gesprek aangaat.

De tweede route is doorfinancieren en afwachten. Dit is alleen verstandig als u concreet bewijs heeft dat de markt in uw regio aantrekt. Zonder dat bewijs betaalt u maandelijks voor een pand dat in waarde daalt. Stel: uw maandlasten bedragen 1.800 euro (rente, aflossing, vaste lasten). Na twee jaar wachten heeft u 43.200 euro betaald. Als het pand in die periode niet minstens 43.200 euro in waarde stijgt, was direct verkopen met restschuld goedkoper geweest.

De derde mogelijkheid is een sale-and-leaseback constructie. U verkoopt het pand aan een investeerder en huurt het direct terug. Dit kan werken als u het pand operationeel nodig heeft maar de balans wilt ontlasten. Let wel: de verkoopprijs bij sale-and-leaseback ligt doorgaans lager dan bij reguliere verkoop, omdat de koper gebonden is aan een huurovereenkomst met u als huurder. Deze optie is vooral interessant als de restschuld beperkt is en u de bedrijfsruimte niet kunt missen.

De vierde route, en vaak de snelste, is directe verkoop aan een vastgoedkoper zoals Van Rooij. U ontvangt binnen 24 uur een bod, zonder financieringsvoorbehoud en zonder bouwkundige keuring die achteraf de deal kan laten afspringen. De opbrengst is lager dan bij een langdurig verkooptraject via een makelaar, maar de zekerheid en snelheid wegen voor veel ondernemers zwaarder dan het prijsverschil, vooral wanneer de vaste lasten elke maand doorlopen.

Het gesprek met de bank: zo pakt u het aan

De bank benaderen over een verkoop met restschuld is voor veel ondernemers een drempel. Toch is het precies de stap die het verschil maakt tussen een gecontroleerde afwikkeling en een situatie die uit de hand loopt. Het eerste wat u moet weten: banken zijn gebaat bij een ordelijke verkoop. Een executieveiling levert de bank gemiddeld 30% minder op dan een onderhandse verkoop, plus de juridische kosten van het traject. Dat geeft u een sterkere onderhandelingspositie dan u misschien denkt.

Begin het gesprek met een actuele taxatie van uw bedrijfspand. Laat deze uitvoeren door een NRVT-geregistreerde taxateur, zodat de bank het rapport accepteert. Leg vervolgens drie scenario's naast elkaar: wat levert doorverkopen via een makelaar op (minus courtage, minus maanden vaste lasten), wat levert directe verkoop op, en wat kost het om het pand aan te houden. Banken reageren het best op concrete cijfers en duidelijke vergelijkingen. Vermijd emotionele argumenten en focus op de financiele realiteit.

Bij een restschuld onder de 25.000 euro zien wij dat banken in ongeveer 60% van de gevallen bereid zijn tot gehele of gedeeltelijke kwijtschelding, mits de ondernemer kan aantonen dat de restschuld niet uit andere middelen kan worden voldaan. Bij hogere restschulden wordt een aflossingsregeling gebruikelijker, vaak met een looptijd van 3 tot 5 jaar tegen een gematigd rentetarief. Vraag altijd naar de mogelijkheden voor kwijtschelding; het antwoord zal u verrassen.

Wanneer is wachten duurder dan verkopen?

Dit is de kernvraag waar het voor veel ondernemers op neerkomt. De rekensom is eenvoudiger dan u denkt. Tel uw maandelijkse vaste lasten bij elkaar op: hypotheekrente, aflossing, OZB, opstalverzekering, waterschap, energiekosten (ook bij leegstand betaalt u vastrecht), en voorzieningen voor onderhoud. Bij een gemiddeld bedrijfspand in Nederland komen wij op 1.400 tot 2.200 euro per maand aan doorlopende kosten.

Stel: uw vaste lasten bedragen 1.700 euro per maand en uw restschuld is 30.000 euro. Als u een jaar wacht, heeft u 20.400 euro aan vaste lasten betaald. De restschuld is door aflossing wellicht gedaald met 4.000 euro, maar de netto schade van wachten is dan 16.400 euro. Na twee jaar is dat 32.800 euro. Op dat moment had u beter direct kunnen verkopen, zelfs als u de volledige restschuld uit eigen zak had moeten betalen.

Daar komt bij dat het risico op verdere waardedaling reeel is. Als uw pand op een verouderd bedrijventerrein staat of als er in de omgeving nieuwe bedrijfsruimte wordt ontwikkeld, daalt de waarde mogelijk verder. In dat geval wordt de restschuld groter terwijl de vaste lasten doorlopen. Wij zien dit patroon regelmatig: ondernemers die twee jaar te laat beslissen, betalen uiteindelijk het dubbele van wat een directe afwikkeling had gekost. Het is een ongemakkelijke waarheid, maar vroeg handelen bespaart vrijwel altijd geld.

Bent u benieuwd wat uw pand vandaag waard is en of directe verkoop in uw situatie voordeliger is dan afwachten? Wij zien vergelijkbare situaties dagelijks en kunnen binnen 24 uur een concreet bod uitbrengen, zonder verplichtingen. Neem contact op via 036 808 1818 of vraag online een vrijblijvende waardebepaling aan. Hoe eerder u de cijfers kent, hoe beter u kunt beslissen.

Veelgestelde vragen

Kan ik mijn bedrijfspand verkopen als de hypotheek hoger is dan de waarde?

Ja, dat kan, maar u heeft toestemming nodig van de hypotheekverstrekker. De bank moet akkoord gaan met royement van de hypotheek, ook als de verkoopprijs lager is dan de openstaande schuld. In de praktijk verlenen banken deze toestemming wanneer u een restschuldregeling treft of aantoont dat doorhouden duurder is.

Wat gebeurt er met de restschuld na verkoop?

De restschuld verdwijnt niet automatisch bij verkoop. U blijft in principe aansprakelijk voor het verschil tussen de verkoopopbrengst en de openstaande hypotheek. Wel kunt u met de bank onderhandelen over kwijtschelding, een betalingsregeling of een eenmalige afkoopsom die lager ligt dan de volledige restschuld.

Scheldt de bank de restschuld ooit kwijt?

Bij restschulden onder 25.000 euro zien wij dat banken in circa 60% van de gevallen bereid zijn tot gehele of gedeeltelijke kwijtschelding. De voorwaarde is doorgaans dat u kunt aantonen dat u de schuld niet uit andere middelen kunt voldoen. Een financieel overzicht en eventueel een verklaring van uw boekhouder versterken uw positie.

Hoe lang duurt het om een bedrijfspand onder water te verkopen?

Bij directe verkoop aan een opkoper is de doorlooptijd 2 tot 4 weken, inclusief notariele afwikkeling. Via een makelaar bedraagt de gemiddelde verkooptijd 9 tot 14 maanden, afhankelijk van de locatie en het type pand. De bankprocedure voor royement kost doorgaans 2 tot 3 weken extra.

Moet ik belasting betalen over kwijtgescholden restschuld?

Kwijtschelding van schuld kan door de Belastingdienst als inkomen worden beschouwd. In de praktijk geldt er een vrijstelling als u kunt aantonen dat u de schuld niet kon betalen. Raadpleeg uw belastingadviseur voor uw specifieke situatie, want de fiscale behandeling hangt af van uw ondernemingsvorm en persoonlijke omstandigheden.